（三）房地产风险分析总结 22
五、结论 23
致谢 24
参考文献 25

一、引言
（一） 研究背景
从新中国成立的1949年到改革开放伊始的1978年，计划经济主宰着中国城镇居民  的住房、企业和商业用房，这就是所谓福利分房或国家拨款兴建，可以这么说，在那一特定时期，中国还没有房地产市场和房地产行业。     
虽说1978年，十一届三中全会确立了“以经济建设为中心”的指导方针，但直到1992年十四大，才真正把“建设社会主义市场经济体制"作为我国经济体制改革的奋斗目标。所以，纵观我国整个房地产经济发展过程，可以发现其始终是在政府控制下，带有强烈的政府行为和政策指导性质。在相关政策的指导下房地产业，大致经历了三个不同的发展周期，分别是1979年～1990年，1991年～1999年，2000年至今。通过前两个房地产周期可以发现：每一轮周期跨度大约为10年。以下分别介绍每个房地产周期及当时出台的相关政策。
第一轮周期是1979年～1990年。1979年至1983年间，政府修改了十年规划指标为调整、改革、整顿。政府关于房地产出台了一系列政策，主要内容为允许私人建房，城市居民可以自购自建，开始住房制度改革与调整产业结构，下放管理权。随着这些政策的推出，房地产经济开始复苏。进入第一轮发展周期。政府在1988年为房地产市场确定了以扩大房地产产业发展，进行住房制度改革的目标。同年还修改《宪法》，允许土地批租；在全国城镇分期分批推行住房制度改革与开放房地产市场。相应地，房地产投资规模与销售在这一年里有了大幅度增长，增长幅度分别为72％和43％。由于增长幅度过大，政府于1989年发布了《关于加强房地产市场管理的通知》，同时配合压缩固定资产投资规模、紧缩银根的手段。希望以此来达到规范市场行为、整顿市场秩序的目的。结果导致房地产市场与上一年相比，投资与销售额的增长幅度都有了明显减少，分别为 6％与11％。到了1990年，政府为了进一步治理整顿市场并大规模清理在建项目，颁布了《深化企业经营机制改革的通知》，同时为了推进土地使用制度改革，发布《土地管理法实施条例》。当时又恰好全国宏观经济调控处在紧缩银根的阶段。结果房地产开发投资自1986年以来首次出现负增长。这标志着第一轮房地产周期结束。
第二轮周期是1991年～1999年。为了规范房地产发展，深化住房制度改革，房地产市场建设在1991年中全面起步。房改也开始在全国范围内全面推行。这一年房地产开发投资和销售量分别比上一年增长33％和18％，有明显的增长幅度，标志着房地产进入新一轮的发展周期。政府1992年出台引进外资，开放房地产价格，扩大市场调整范围与发放开发消费贷款等政策。此时。房地产便成为新的投资热点。据统计。1992年房地产投资达731亿元，比上年增长117％，房地产开发企业达1．4万家，商品房平均价格为 1034元每平方米。1993年房地产开发投资增长165％，商品房价格比上年增加102％，两个指标都达到历史最高水平，可以说这一年是房地产发展速度最热的一年。为了防止房地产过热而危及整个国民经济，1994年国务院发布了《国务院关于继续加强固定资产投资宏观调控的通知》和《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》，并对房地产开发经营机构开展全面检查以此整顿金融秩序。结果，土地开发面积及房屋新开工面积均呈负增，房地产开发投资增长为32％，高速发展的势头有所遏制。1995年政府相继颁布《房地产管理法》和《增值税法》，同时实施安居工程。这些有力措施的推出使房地产投资规模得到了有效控制，增长幅度只有23％。1996年政府全面推行住房公积金制度和租金改革，并开始建立政策性抵押贷款制度。商品房价格在这一年里上涨幅度有所回落，个人购买商品住宅比例有所加大。房地产投资规模和销售额增长幅度分别为2％和13％，速度明显放缓。1997年在从紧的财政政策和货币政策的宏观调控背景下，房地产开发投资比上年同期负增长1．93％。从1998年至1999年，政府启动住房消费和深化落实住房分配货币化改革，但房地产开发投资规模并没有大幅上升，商品房平均销售价格比上年出现小幅度回落，标志着第二轮房地产周期结束。 房地产企业的资产定价及风险分析+CAPM资产定价模型(2):http://www.751com.cn/shuxue/lunwen_2805.html