1.3  设计目的和要求

1.3.1  本设计应达到的目标

一是通过该毕业设计使自己能够深刻理解估价报告各组成部分的含义，掌握主要的估价方法，学会分析房地产价格形成及影响因素，能够科学、准确、快速地评估房地产价值。

二是加深对当地房地产市场的了解。

1.3.2  基本要求

房地产估价报告的格式规范、内容丰富，准确运用估价方法，收集到的资料全面丰富，做到认真细心，依据充分、假设合理，保证报告的质量。

1.4  数据资料的获得

在估价公司实习的经历，使我获取数据资料的途径更为多样化。既有向有关房地产中介人员咨询了解、到相关小区进行实地测量拍照、查看各式各样的《房屋所有权证》和《国有土地使用证》等现场资料获取活动，也有网上搜集交易案例、查阅有关房地产估价书籍、查验工程建设相关手续的合法性等搜索资料的活动。为了完成本次毕业设计的房地产估价报告，我咨询了估价对象所在楼盘代理商世联地产的工作人员，在现场测量了估价对象的基底面积并详细记录了各楼层的平面分布、询问了监理人员工程实际施工进度、完成了内外部照片的拍摄，在东莞市房产管理局公众信息网、搜房网上搜集了同一区域的房地产市场交易情况，在东莞市住建局官方网站上收集了与工程造价相关的信息，同时从公司的案例库里找到了一些相关的资料。

1.5  设计的难度

本次设计所涉及的在建工程房地产属体量大、价值量大、变现情况复杂的类型，难度较一般的住宅房屋、商业房地产、工业厂房估价报告高，所以本次设计所涉及的估价报告难度较大。

1.6  设计实现的可能性

虽然本次设计难度大，但本人在评估公司实习的过程中积累了一定的经验，与此同时，还可以向更有经验的同事请教（他们已考取或正在考房地产估价师等证书，理论知识渊博、实践经验丰富，专业技术性强），更有经历更为丰富的指导老师的指导，所以我对设计的顺利完成充满信心，对最终的设计成果满怀期待。

2  设计依据

2.1  理论依据

（1） 成本法即测算估价对象在价值时点的重置成本或重建成本和折旧，将重置成本或重建成本减去折旧后得到估价对象价值或价格的方法。

成本法的理论依据是生产费用价值论，即商品的价格是依据其生产所必要的费用而决定。具体又可以分为从卖方的角度来看和从买方的角度来看。从卖方的角度来看，房地产的价格是基于其过去的“生产费用”，重在过去的投入，具体一点讲，是卖方愿意接受的最低价格，不能低于他为开发建设该房地产已花费的代价，如果低于该代价，他就要亏本。从买方的角度来看，房地产的价格是基于社会上的“生产费用”，类似于“替代原理”，具体一点讲，是买方愿意支付的最高价格，不能高于他所预计的重新开发建设该房地产所需花费的代价，如果高于该代价，他还不如自己开发建设（或者委托另外的人开发建设）。

成本价值＝土地取得成本+建筑物重新购建价格×建筑物成新率

（2） 假设开发法即求得估价对象后续开发的必要支出及折现率或后续开发的必要支出及应得利润和开发完成后的价值，将开发完成后的价值和后续开发的必要支出折现到价值时点后相减，或将开发完成后的价值减去后续开发的必要支出及应得利润得到估价对象价值或价格的方法。

假设开发法的理论依据是预期原理和成本法的倒算。 东莞某小区在建工程房地产抵押估价报告(2):http://www.751com.cn/guanli/lunwen_57507.html