1.4  设计可行性

此次设计是对该房地产项目实施可行性的分析与研究，综合分析本房地产项目在各个方面所处的优劣势，结合实际，为该房地产项目制定可行性研究报告，规范项目操作，分析项目进度，提高工作效率，规避不必要的风险，有效预算收入，提升集团竞争力。

2  主要内容

2.1  经济  

最近几年，淮安房地产开发投资持续增长，房产开发用地保持一定规模，结构逐渐改善，商品住宅占比提高，办公楼和商业营业用房占比下降，房地产信贷增长趋缓，贷款结构优化，信贷资产质量稳定。这些特征都展现了淮安房地产市场良好的发展状况。而在公众敏感的市场和价格运行问题上，淮安房地产价格有小幅上涨，增幅较稳定，房产市场价格结构基本合理，仍是满足中等收入消费者的大众市场。与国内其他地区相比，淮安房地产市场运行更为平稳、理性。

2.2  社会

近年来，淮安生产总值均以两位数的速度增长，城市居民收入增加，生活水平的提高随着人均经济收入的不断增长，居民的潜在购买力很大，需求旺盛，住宅产业将处于快速增长期。 

2.3  政策

2013年国家出台相关房地产调控的政策为完善稳定房价工作责任制；坚决抑制投机投资性购房；增加普通商品住房及用地供应；加快保障性安居工程规划建设；加强市场监管。2014年3月全国“两会”提出“分类调控”，中央相继以“央五条”、定向降准等手段，地方政府自6月起相继出台各类“救市”政策，中央放松“限贷”，并随之降息。2015年3月30日，央行、财政部等出台个人住房贷款和转让营业税等政策，公积金、户籍制度放宽以及城镇化建设。

2.4  环保 

该房地产项目打算对污水治理实行雨、污分流，噪声治理尽可能选购低噪声及低震动的设备，在震动设备的基础上设置减震器，必要时可对相关部位采取隔音处理。各类水泵单独设置在各自的水泵房，水泵均设隔振垫，在水渠进、出水管上安装可绕曲橡胶接头，出水管上安装止回阀。小区的固体废弃物主要是生活垃圾，小区建设垃圾收集点，布置在交叉路口，便于居民投放垃圾，另外在小区内主干道及公共场所配置垃圾筒，这些垃圾将由物业管理公司派专人负责收集，送到城市垃圾站处理。

3  SWOT分析

3.1  内容

所谓SWOT分析，即基于内外部竞争环境和竞争条件下的态势分析，就是将与研究对象密切相关的各种主要内部优势、劣势和外部的机会和威胁等，通过调查列举出来，并依照矩阵形式排列，然后用系统分析的思想，把各种因素相互匹配起来加以分析，从中得出一系列相应的结论，而结论通常带有一定的决策性。运用这种方法，可以对研究对象所处的情景进行全面、系统、准确的研究，从而根据研究结果制定相应的发展战略、计划以及对策等。

S (strengths)、W (weaknesses)是内部因素，O (opportunities)、T (threats) 是外部因素。按照企业竞争战略的完整概念，战略应是一个企业“能够做的”（即组织的强项和弱项）和“可能做的”（即环境的机会和威胁）之间的有机组合。

SWOT分析方法从某种意义上来说隶属于企业内部分析方法，即根据企业自身的既定内在条件进行分析。SWOT分析有其形成的基础。著名的竞争战略专家迈克尔.波特提出的竞争理论从产业结构入手对一个企业“可能做的”方面进行了透彻的分析和说明，而能力学派管理学家则运用价值链解构企业的价值创造过程，注重对公司的资源和能力的分析。SWOT分析，就是在综合了前面两者的基础上，以资源学派学者为代表，将公司的内部分析（即20世纪80年代中期管理学界权威们所关注的研究取向，以能力学派为代表）与产业竞争环境的外部分析（即更早期战略研究所关注的中心主题，以安德鲁斯与迈克尔.波特为代表）结合起来，形成了自己结构化的平衡系统分析体系。 与其他的分析方法相比较，SWOT分析从一开始就具有显著的结构化和系统性的特征。就结构化而言，首先在形式上，SWOT分析法表现为构造SWOT结构矩阵，并对矩阵的不同区域赋予了不同分析意义；其次内容上，SWOT分析法的主要理论基础也强调从结构分析入手对企业的外部环境和内部资源进行分析。另外，早在SWOT诞生之前的20世纪60年代，就已经有人提出过SWOT分析中涉及到的内部优势、弱点，外部机会、威胁这些变化因素，但只是孤立地对它们加以分析。SWOT方法的重要贡献就在于用系统的思想将这些似乎独立的因素相互匹配起来进行综合分析，使得企业战略计划的制定更加科学全面。 淮安市幸福城房地产项目可行性研究报告+SWOT分析(2):http://www.751com.cn/guanli/lunwen_65597.html