1.海安县城市总体规划（2012-2030年）；

2.海安楼市网信息资料；

3.市场比较法计算准则；

4.市场调研报告；

5.项目台账等内部资料；

6.海安县年度国有土地供应计划；

7.《<江苏省城市规划管理技术规定（2011年版）>南通市实施细则》；

8.南通市统计局、海安县统计局、海安县规划局等政府网站统计数据。

1.4  设计可行性

首先本次的市场调查是采用问卷的形式，具有目的性、随机性，所以是贴合市场的；

其次本次的设计在价格的调整上采用的是市场比较法，根据周边在同一个供需圈的竞争楼盘的已知价格推导出本案的价格，因此价格是合理的；

最后在推广方面是基于市场调研，根据潜在消费者常见的认知途径进行策划的。

综上所述，本案的策划是具有可行性的。

2  设计依据

2.1  房地产市场发展背景分析

这部分主要包括三个方面：

第一，国家宏观政策分析。这部分主要对我国从2011年至2015年的房地产政策进行罗列，并分析对房地产市场的影响。

第二，宏观经济状况分析。根据南通市统计局的统计数据，分析了南通市经济运行状况、房地产投资情况与南通市建筑行业发展状况。

第三，微观经济状况分析。根据海安县统计局统计数据与海安楼市数据，分析了海安县土地供应量、海安县居民消费与支出状况、海安县住宅市场成交量。

2.2  市场调查文献综述

本次市场调查包括收集调研资料和分析整理调研资料。

2.2.1  收集调研资料

在收集调研资料的过程中采用的是是问卷调查和查看相关二手资料的方法。此次共制作了150份问卷，其中有10份为废卷。问卷内容是由潜在消费者的基本信息和潜在消费者的收入水平、购买力、购买偏好等其他相关问题组成，问卷采用的是路边随机发放原则。

2.2.2  分析整理调研资料

经过调查所得的资料要经过分门别类的分析和整理才能形成有用的数据信息。在整理过程中主要经过分析整理资料、资料质量过滤和信息资料汇合这三个步骤。

2.3  市场细分和目标市场选择

2.3.1  市场细分

市场细分的目的就是把需求差异的消费者加以分类，以便了解消费者需求差异，以针对不同消费者提供满足不同消费需求的产品，从而提高消费者的满意度，发展有利的营销机会，提高企业的竞争力。市场细分主要依据人口因素、心理因素、行为因素和地理因素将不同需求的消费者分门别类。市场细分的主要工作步骤如下：

1） 依据需求选定产品市场范围；

2） 列举潜在顾客的基本需求；

3） 分析潜在顾客的不同需求；

4） 移除潜在顾客的共同需求；

5） 各个分市场暂时取名；

6） 进一步认识各个分市场的特点；

7） 测量不同分市场的规模。

2.3.2  目标市场选择来.自/751·论|文-网·www.751com.cn/

通过对不同的分市场进行评估，可以发现一个或者几个值得进入的分市场，而且必须要决定进入哪几个分市场。进入分市场的模式主要有以下五种：

1） 密集单一市场；

2） 有选择的专门化；

3） 产品专门化；

4） 需求专门化；

5） 完全市场覆盖。

2.3.3  目标客户群选择

目标客户群的定位主要是从项目的市场、位置、特征、环境以及居住氛围等几个方面入手，但是，一个楼盘的价格是起决定性的因素。优越的位置，高尚的社区、恬静的环境以及潜在的升值能力，必然是价格不菲的住宅，因而价格也决定了适应哪些人购买。弄清楚目标客户的具体原因也就使定位的客户不会出差错，防患于未然。 海安晨朗•东方花园住宅项目营销策划(2):http://www.751com.cn/guanli/lunwen_73293.html