就中关村而言，近年来，随着中国经济的持续走高， 北京房价的一路走高，也使得中关村的价格持续走高。那么影响中关村商品住宅价格持续走高的原因也有很多，中国经济的持续走高即主流经济的影响，区域经济的影响下，相关政策中关村自身所具有强大的影响力，科技园能所产生的就业机会与就业岗位导致周围的商品住宅的影响。而对于张江高科来说，其也同样位于中国一线城市上海，张江科技园周边商品住宅价格的上涨原因也与种瓜奴才极其的相似。不论国外科技园还是国内科技园主要的影响因素应该有3个： 

（1）国民（主流）经济的影响

房地产行业本身来说，作为国民经济很重要的部分，因为本身的体量比较大，国民经济的发展进步，在它的带动下，可以促进房地产经济的增长，和其他的相关产业的发展，另一方面，也会拉着国民经济走下坡路，其实，国民经济宇房地产经济主要体现在供给效应上，在供给效应中不仅包括房屋建筑的供给增量，也当然包括房地产业其他相关产品的增加，如钢筋水泥，玻璃等，那么如果国民经济发生变化，那么会引发供给效应的剧烈变动，从而引起商品住宅价格的变化。

（2）区域经济的影响

区域经济主要指得所在本省市的相关经济发展，那么在一般情况下，如果说在宏观经济持良性发展的同时，区域经济对房地产业来说就显得尤为重要，比如北上广深这样的一线城市和二线城市的发展是有明显的差距的，那么所在其中的房地产经济的发展也会大不一样，区域经济的发展，也会有相关的经济政策以及一些指导政策。

（3）政策的影响

政策的影响应该是非常关键的，从表面来看，国家的出台的相关房地产行业的政策，和房地产业相应的宏观调控对商品住宅经济会有很大的影响，商品住宅的价格会发生变动，通过数据分析，我们不难会发现，一个好的房地产政策，当然会对促进房地产经济的稳定有着重要的作用，政策能促进房地产市场的稳定，国家好的政策在一线城市房价稳定的同时，让房地产业显出生机，带动了该城市的发展，也会带动二三线城市的房地产的发展，随着国家一些列的政策出台，增加了房地产开发商的热情，与相关投资开发项目的增长与看好。

（4）科技园的影响

当然，科技园的影响在对商品住宅的价格无疑是巨大的，那么其从其的规划，到初步形成，以及后期的发展的影响各个阶段都不一样，它的吸引和投资机会和未来所带来的产业联动以及当地区域内经济的影响，我们研究了很多国内外的案例，和其他的其他科技园案例相比，我们不难发现，科技园对周边商品住宅的价格是逐渐上升的趋势因为人才因素太关键，科技园带来了大量的科技人才和就业机会。

作为和硅谷相似的科技园区，虽说同济科技园很年轻，但硅谷已经发展相对成熟，很多科技领域的王牌公司，使得这里的房价也居高不下，那么如果同济科技园迅速的发展是否会影响它周围的商品住宅的价格，未来的趋势会是什么样？分析这些影响因素，对于准确把握房地产市场的价格趋势有重要意义，而且研究会提前对房地产市场的分析，是防止房产泡沫经济的必要性。

1.2 国内外文献综述

 1.3 研究方法

    对于商品住宅的价格在一段时间呈什么趋势，必然多数情况下得利用样本进行对总体进行判断，通常情况下，我们把对总体判断会分两种问题，有一种类是估计问题，另一种是统计检验问题。估计问题一般是多种多样的，如总体的参数估计，分布函数，函数密度的估计等，而统计判断的另一类问题与估计问题的提法不同，是从样本只出发去判断总体分布的某种看法是否成立，《管理科学与研究方法》这本书只提出了是一些分析方法与模型，比如聚类分析对房价能否使用？那么利用统计与运筹学知识能否解决住宅样本值与总体值得关系、住宅价格是否成某种模型分布或者变化？ 上海环同济科技园区周边商品住宅价格走势研究(3):http://www.751com.cn/jingji/lunwen_78450.html