就城市地价的决定性因素来说，土地纯收益当然是决定性的最基本因素，土地的供求状况应为很重要的一个因素，在经济学里，价格机制本来就是来研究资源配置的问题的，在很纯粹的经济学中，需求和供给都是决定市场均衡价格的两大基本力量，因此从供给和需求的市场经济入手，讨论市场的均衡价格问题，其次是政府的政策影响，最后是土地的使用权出让年限。

  3.3 商品住宅本身因素的影响

对一个商品住宅来说，除了地理位置的影响，有很重要分量的就属于一些因素，来自于构成它本身的因素，首先，商品住宅应该建造在土地上，那么土地对它的影响当然是显著的，因为一块土地，它自身的大小，它的各种物理特性，像它这块土地的含碱性，他的含水量等之类的，决定了它能否建高层建筑，或者那种建筑更适合在这里建造之类的，也决定了在这里建造商品住宅的成本，开发商的利益，这么来，就决定了商品住宅自身的利益。文献综述

(1)自身结构。

因为商品住宅在使用的时候安全是非常必要的，所以建筑结构在建筑物自身很重要，通常情况下，结构不同的商品住宅，它的自身的建筑结构也是不同的，像很多地方建造都不同，比如它的各种性能，像抗风力，抗洪水星能等，每个地方的建筑结构基本都会有所差别的。建筑它自身的大小，它外观的片区所在地的美观程度，它所属小区或者住宅区的大小程度，通常情况下，规模大小，都会使得它的价格发生一些变化，比如：一般好的小区，或者好的构造的房子，一般价格要高很多。

（2）房间的装饰装修，和它的配套设施当然也会发生对上商品住宅的的价格产生影响

通常情况下，一间房子从开工装修就变得越来越不一样，那么对于一般人来说，装修的选择就有很多种，像完全不装修那种，没有经历过装修过程的毛胚房，有的花了很多钱去做的豪华装修，而大部分普通家庭则适合那种简单装修。也就是你进行装饰装修的程度，决定了你商品住宅的性价比，房屋的配套设施很重要，那么也会存在配套设施是不是有新与旧的问题，也会有豪华的配套和普通设施的差别，一般来说，当然是设施齐全，它的性能越好，这个商品住宅的价格就越高。

（3）当然房子的布局也很重要，因为你前期在规划设计的时候要注意布局

商品住宅的设计是不是合理，一幢楼里面的包括好的采光性，好的房间格局房间的大小，当然也会影响房子的整体的性能。通常情况下，一间房子的层高也会影响房子的价格和性能，那么在前期规划的时候这个就显得很重要，有的时候，如果商品住宅的层高设计的不合理，那么你住宅这个房子里汇感觉到不舒服，给不了消费者一种舒适质感，在设计的时候，而有的房子却设计的很合理，房子的层高非常合理，同时也会节省一大片空间，当然有时候也会降低开发商的成本，那么这个房间的性价比就比较高了。来!自~751论-文|网www.751com.cn

（4）房子的性能

包括一些房子外观的特点，线的外表是不是看起来十分的漂亮，能吸引到客户的眼球，里面的向采光，房间的通风，房间里面的光线是不是柔和等等。

（5）房子是不是完整

房子是不是没有损坏的痕迹，这个就涉及到了很多的住宅本身的情况，像一般的新的住宅和二手住宅的差别，比如这个住宅的使用年限，住宅已经建成了多少年，住宅当时修建的时候它的建设单位情况，他的工程完成的之质量指数，在已经使用的这些年里它是不是保存完好，商品住宅的使用人群，它的使用用户的整体消费水平，和这些人对住宅的保养和爱惜程度等等。对大部分住宅来说，住宅的使用慢慢的就发生变化的原因是因为他们自身的使用这结构发生了变化 ，像目标用户的客户群发生了结构变化，当人口老龄化，一些住宅的使用就从本质上发生细微的变化。也会引发住宅的使用和建造初期的规划设计以及后期的使用和维护问题和方案的变化。 上海环同济科技园区周边商品住宅价格走势研究(7):http://www.751com.cn/jingji/lunwen_78450.html