受2008年美国次贷危机影响,国内房地产行业发展减缓,国内房地产行业景气指数逐步下降。2008年12月份,全国房地产开发景气指数为96.46,比去年同期回落9.99点。为了促进房地产行业的稳定发展,各地政府纷纷出台政策补贴开发商,并放宽征地政策。2009年,为了保证经济的高速稳定增长,政府放开了银行信贷,以适度宽松的货币政策引导经济的发展,全年新增贷款10万亿人民币。由于国际经济低迷,国内可投资行业单一,大量的资金流入了楼市和股市,由此掀起了房价上涨风潮,地价楼价很快超过了2007年的水平,达到历史高位。2009年,全国房地产开发景气指数已连续4个季度上升。为了抑制房地产价格的快速上涨以及过度投资,2010年4月份,政府又启动了新一轮的楼市调控,其中包括土地、金融、税收、信贷等多种调控手段。
在本轮对房地产行业的宏观调控中,金融机构人民币存款准金率和基本利率的调节被多次用到。基于此,本文将就本轮调控中的利率政策对房地产行业绩效的影响进行探索。本文主要探索在利率政策的调控下,不同类型的房地产企业(国有及国有控股企业,私营企业,“三资”企业)绩效有效性,对此作出评价和分析。
1.2 DEA在房地产公司绩效评价中的应用研究综述
鉴于房地产行业在国民经济中的重要性,国内有不少学者对房地产公司的绩效进行了研究和分析。周焯华、李雪松(2007)以向房地产业转型的上市公司为样本,用数据包络分析法(DEA)计算出公司业务转型前后的绩效稳定性指标,对转型前后的绩效进行比较分析。在文章绩效评价过程中,建立了三个模型来判断是否有效以及有效性或无效性的程度。孙鸽(2007)运用数据包络分析方法,选取投资规模、劳动生产率和房地产企业数目三个投入指标和房屋销售面积、销售价格和造价三个产出指标建立了评价房地产业运营效率的模型,分别测算了我国31个省、自治区和直辖市房地产业运营的总体效率、纯技术效率、规模效率及规模收益状况,为进一步改进和调整房地产业发展提供了相应理论与实证依据。刘永乐、胡燕京(2005)选用数据包络分析的基本C2R模型作为计算模型,并按DEA运用的五个步骤:确定评价目的、选择DMU、指标体系选取、数据处理和模型选择及计算、评价分析,对选出的8家房地产上市公司进行了计算分析及评价,得出了典型公司的规模收益及其变动趋势,从而为投资者的投资决策提供基于数据分析基础上的依据,并对业绩较差的上市公司提出了改进建议。
国内学者从不同的角度对房地产公司绩效进行了分析,为本文的分析提供了一定程度的指导。但还没有学者就金融政策对房地产行业绩效的影响进行分析,所以本文将对此课题进行研究和分析,补充在该领域的研究。
2 房地产业的发展和现状
2.1 房地产业的发展历程
回顾改革开放30年来我国房地产市场的发展变化,大致可分为以下5个时期:一是初步形成时期(1978~1991年),二是房地产过热时期(1992~1993年),三是市场调整时期(1994~1997年),四是培育新的经济增长点时期(1998~2002年),五是宏观调控时期(2003~至今)。
(1)房地产业初步形成阶段
这个阶段,随着住房制度改革和土地使用制度改革的启动和推进,房屋和土地既是产品和资源,又是商品和资产的认识由浅入深,房地产价值逐渐显化,房地产市场初步形成。
(2)房地产发展过热阶段
1992年下半年至1993年上半年,我国许多地区骤然掀起了房地产热潮,房地产开发公司急剧增加,房地产开发投资高速增长,以炒地皮、炒项目为主的房地产市场异常活跃,在部分地区,主要是海南、广西北海,房地产开发出现过热,形成了较严重的房地产泡沫。 DEA模型金融政策对房地产行业绩效的影响研究(2):http://www.751com.cn/jingji/lunwen_8782.html