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二、适用限制：商品房纠纷中的情势变更原则
近代意义上，情势变更的相关内容最早出现了注释法学的相关著作中。即一个合同想要得到履行，需要满足一个条件：订立该合同的基础的客观情况应当始终不变。如若发生重大变化，则应解除或者变更。该原则在经历16、17世纪的辉煌时代之后，在18世纪遭遇批驳。后来受到19世纪历史法学派的冷漠对待，甚至一度被人遗弃。直至20世纪以后，该原则才得以确立并广泛应用[7]。由此，我们不难发现，情势变更原则在法学史上的发展并非一帆风顺。许多学者主张，对该原则应当予以限制适用，理由如下：
（一）法理限制：契约严守，诚信要求
有关情势变更原则的性质，有行为基础说、默示条款说、不可预见说、诚信衡平说等等。俞作志在一番考量后，认为诚信衡平说较为合理，即该原则是从法律规范调整的内容局限性、语言抽象性出发，在契约订立时所依据的事实基础和客观情况发生不可预料的变更，且不可归责于双方当事人时，为增强法律规范的适应性，由诚实信用原则出发，对原法律行为予以某种程度的变动，也即情势变更原则是诚实信用原则在特殊情形下逻辑推导的必然结果，作为诚实信用原则适用的下位原则[8]，笔者对此表示认同。
那么，简单的说，情势变更的实施，从根本上也是为了体现诚实信用原则的精神。情势变更只是在人们本应当以善良、诚信的理念履行义务的过程中，因发生了超越其预知能力的法律行为基础丧失的“例外”情势，才对其不能履行的部分求得他人公正的、应有的谅解。因而，情势变更实际上是“例外”变更，只有存在例外的情况，才能够予以实施，而“严守合同”的才应是经济活动运行的常态。故而，情势变更原则的适用是需要限制的。
（二）现实限制：商品房市场稳定的要求
在社会实践中对情势变更予以限制也是有必要的。理由有二：一，我国社会主义市场经济体制建立的时间并不长，公民诚信意识体系尚未建立，社会规范体系也并不发达，如果不对情势变更原则的适用予以限制，动辄对经济合同予以变更或者解除，则对“守约秩序”的建立和运行造成障碍；
二，房地产领域是关系我国国计民生的重大领域，也与我国民众的社会生活息息相关。因而，社会公众对该类买卖合同的订立、变更、消灭应当保持应有的理性，对正常的经济风险进行理性认识和正确规避。限制情势变更原则，可以引导民众准确估计其购买能力，不致贸然进行交易，也有利于社会秩序的稳定、有序。
（三）法律限制：原则指引与制度规定
首先，我国《民法通则》、《合同法》均规定了“公平”和“诚实信用”原则。前者追求的是平等主体之间在市场经济交往中的利益均衡，体现为法律对当事人权利义务的平等设定、经济活动中当事人民事利益的平等分配、司法过程中对当事人之间失衡的利益关系进行合理纠正[9]，从实际结果的视角下对情势变更的适用予以考量；后者则是对民事主体尤其合同主体经济交往过程中内心的善良、无欺状态的追求。要求民事主体诚信从事活动、妥善履行义务、合法保护他人、友善解决纠纷，拥有一种符合社会伦理的行为作风[10]，这也是受情势变动影响的人获得他人谅解的必要条件。
其次，我国《合同法》司法解释（二）对情势变更原则予以规定，从情势要件、时间要件、程序要件、结果要件等角度对该制度予以阐述，每个要件均是对情势变更适用的限制，下文详述。