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1.2 小产权房的特征
1.2.1 “小产权房”违反了我国的法律规定
我国法律规定，集团公司或是其他的房地产开发单位开发建设与销售商品房，必须具备五种我国有关部门的相关资格证书，其中包括土地使用证、规划许可证、开工证、预售许可证、销售许可证。然而在实际操作中，房产建设单位在农村集体土地上建造并且销售“小产权房”时并不具备合法的土地使用证；第二在不具备土地使用证的情形下房产开发建设单位并不能依法取得其他必要的四种证件，第三“小产权房”的开发建设单位也不可能依照我国的法律规定缴纳土地出让金以及各项税费。所以，在农村集体土地之上开发建设、销售“小产权房”的程序不符合我国法律、行政法规的规定。论文网
1.2.2 “小产权房”是建设在农村集体土地之上的房屋
“小产权房”的用地状况是导致了其违规的的直接原因 。开发建设单位要在农村集体土地或是宅基地上建造“小产权房”并销售，必须先通过政府征收该土地，然后将该土地的性质转变成建设用地，接着由房地产开发商向有关部门缴纳相应的土地出让费用以取得该土地的建设用地使用权，在开发建设过程中房地产开发商必须具备许可证和开工证。当地的市级土地管理部门或县级土地管理部门颁发的土地使用权证书和房地产主管机关颁发的房屋所有权证书，才能够确认房屋的所有权属于购房人。开发建设单位在农村集体土地上建造“小产权房”往往不具备法律所规定的条件，没有经过合法程序就将所建房屋用于销售，“小产权房”持有者的房屋所有权也不可呢没有瑕疵 。
1.2.3 “小产权房”没有合法房产证
我国法律明确规定，只有县级人名政府及以上的房地产管理机构才能够对不动产所有权进行登记。不经过登记机关登记、颁发房产所有权证书的“小产权房”都不具备合法的房产证。因为购房者在购买“小产权房”时不能取得合法房产证，导致“小产权房”的销售困境，所以我国很多的乡镇地方政府越权对“小产权房”持有者颁发“房产证”，甚至是农村集体组织也会颁发“房产证”。这种“房产证”并不具备县级或以上房产管理机关颁发的房产证的法律效力，即“小产权房”没有合法房产证，这直接导致了“小产权房”的持有者的所有权存在相当大的权利风险。
1.2.4 “小产权房”的价格比商品房便宜得多
“小产权房”因为其价格低廉导致了其受到广大购房者的青睐和选择。由于开发建设单位在农村集体土地上开发“小产权房”并没有向国家依法缴纳土地出让金、税费等必要费用，这导致了开发建设单位的建造“小产权房”的成本要比开发真正的商品房低很多，因此，“小产权房”的销售价格也会比城市商品房低上很多。
2 “小产权房”的法律困境
目前，我国“小产权房”相对于商品房的价格优势和“小产权房”建造和销售的火爆态势，使我们不得不正视小产权房所面临的法律困境。通过充分的调查学习与思考研究，我认为“小产权房”面临以下法律困境 。
2.1 土地使用的困境
我国的法律规定了农村集体土地属于农村集体所有，城市郊区土地属于郊区集体所有，法律保护集体所有的土地财产。然而开发建设单位在农村集体土地和城市郊区的土地进行开发的过程中却存在很大问题。