无锡市惠山区西漳地块投资可行性研究报告(3)

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本可行性研究报告编制依据：是以本人细致的市场调查和对国家相关法律法规的深入研究为基础，以本项目的实际情况为出发点。市调范围主要是对无锡市及地块周边地区的住宅、商铺的市场动态进行调查，以各种性质的物业在市场中的需求做依据，对比与本项目有竞争或同质性较强的项目，采用市场比较法计算项目销售价格，找出本项目入市的切入点，以确保本项目可研报告的准确性。

市场比较法的原理是：经济学中的替代原理作用于房地产市场，表现为效用相同、条件相近的房地产价格总是相互牵引、趋于一致、即任何购买者不会接受比市场上正常价格高的成交价格，任何卖者也不会接受比市场上正常价格低的成交价格。

选取同一供需圈内三个近期与估价对象类似的房地产交易实例的交易价格、交易时间等估价相关资料；对所选取的案例分别进行交易情况、时间因素、区域因素、个别因素修正，以求取比准价格；将所求取的比准价格进行技术处理以确定估价对象现值。其基本公式为：

估价对象比准价格=比较案例房地产楼价

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市场比较法的测算方法是：(1)收集案例→(2)选取可比案例(三例)→(3)建立价格可比基础→(4)交易情况修正→(5)价格指数修正 →(6)区域因素修正→(7)个别因素修正 →(8)综合评定估价值。

2.2 规范和标准文献综述

本报告编制过程中采用了以下技术标准、研究成果作为依据：

a）《建筑工程工程量清单计价规范》（GB50500-2013）；

b）《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T50353-2013）；

c）《住宅设计规范》（GB50096-2011）；

d）《无锡市城市总体规划(2001年-2020年)》，无锡市人民政府，2009年；

e）《投资项目可行性研究指南（试用版）》；

f）《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）。

2.3 参考文献的选用

本次设计所引用的参考文献，主要为目前房地产市场的情况说明以及提供了相关图表数据资料，还有导师提供的相关可行性研究报告样本以及专业的房地产项目投资成本计算方法，使文中的数据更具说服力。此次设计所参考的文献有来自于网站，也有来自于各位著名的房地产学士的研究。

3 设计的技术路线

根据西漳地块自身的规划要求，通过对市场的调查以及对周边竞品楼盘的比较，从而对地块所处区域进行市场分析，然后对地块自身进行分析，在建设方案、目标客户、物业类型以及销售价格等方面做出定位，为地块开发商提供最优的投资可行性方案，使之获利最大化，实施风险最小化。

3.1 主要方法

毕业设计主要采用了市场比较法。

3.2 技术参数来.自/751·论|文-网·www.751com.cn/

估价对象比准价格=比较案例房地产楼价

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3.3 数据处理

搜集到的数据先经过筛选，选用交易情况较为客观正常的交易数据。计算过程中的中间数据一般保留两位小数，并且在再计算时使用保留后得到的数值。

4 设计成果分析

4.1 设计结论分析

结合设计项目的优势和劣势以及地块周边片区的房地产市场特点，设计项目拟定为“江南水乡内的高品质级亲地享慢人文社区”。通过精细严密的调查计算，本设计结论准确可行：项目在建筑类型上建成以高层为主，辅以洋房，高层住宅楼层在16至32层，商业楼层在2层左右是对于此地块最佳利用。这种方案使得项目能在以后的销售阶段取得良好的销售业绩，所带来的社会效益和经济效益是令人满意的，也能为以后的总结阶段提供充足的依据。