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二、 文献综述
三、 信贷政策对房地产市场影响的理论分析
（一） 信贷政策的内容
1.信贷政策的含义
信贷政策是宏观经济政策的重要组成部分，是央行根据国家宏观调控和相关政策要求，对金融机构信贷规模和资金运用的去向进行引导、调控和监督，不断优化资金运用，优化配置信贷资金，促进经济结构调整的重要政策工具。制定和实施信贷政策是央行的主要只能之一。信贷政策的主要目的是优化信贷结构，调整经济结构、促进科学技术的进步、社会资源的优化配置。
2．房地产信贷的涵义和特点
房地产信贷，狭义上是指与房产或地产的开发、经营、消费活动有关的信贷活动；从广义上讲，房地产信贷指银行等金融机构以房地产为服务对象，围绕房地产开发筹备的各个环节发放贷款的借贷活动。具体到实际应用中是指银行或金融机构运用各种信用工具，把筹集起来的社会闲散资金让渡给土地以及房产的开发者、经营者和消费者，包括房地产存款和贷款。
表一：房地产信贷的特点
贷款使用上的专用性 房地产信贷服务于房地产业，专门为房地产开发、
经营和房地产消费服务，使银行或金融机构信用在特定产业领域内的具体运用
信贷期限上的长期性 房地产贷款周期较长，尤其是面向个人的住房贷款，贷款期限往往在10～30年；即使是用于房地产开发的贷款，也由于房地产开发周期往往在1年以上而导致贷款期限与其他行业相比较长。
资金管理上的集中性 房地产信贷资金必须坚持专款专用的原则，房地产信贷资金都由专门的机构进行集中管理和监督使用，以保证住房建设资金的稳定增长和筹资渠道的畅通。房地产信贷活动的主体包括债权人（银行）和借款人（房地产开发企业和个人购房者），客体为资金。
房地产信贷的风险有：一、借款人能否依据合同对所贷款项如期还本付息的不确定性风险；二、银行因不良贷款的大量累积而面临危机的不确定性风险。
我国房地产行业的资金来源比较单一，开发商的自筹资金只占房产开发项目的极少部分。根据各地统计年检，房地产企业来源于银行信贷的开发投资资金中约占总资金的八成以上，这种高负债高杠杆的经营方式隐藏着极大的风险，而且要注意到银行信贷资金的流动性与房地产市场价格的变动具有相互影响的作用。
（二）信贷政策对房价的作用机制
房地产属于资本密集型产业，投资资金的主要来源是商业银行。因此，房地产市场的周期变化在很大程度上被银行的信贷政策影响。商业银行现行的信贷政策主要有：房地产开发贷款、住宅抵押贷款、有关首付比例和还款方式的规定等等。
1.银行信贷政策从供给、需求两个方面影响房地产市场。具有较大的灵活性，可以通过调节银行贷款量调节房地产市场的供给和需求，达到供需均衡。银行的信贷规模受银行的信贷政策和银行可用的信贷量大小两方面影响。前者受银行自身的各种原因的影响，后者主要受货币政策的影响。银行的房地产贷款的需求主体主要有两类，一类群体为房地产企业，这类群体主要贷款为房地产开发贷款，另一类群体为购房者，需要个人购房贷款。由于房产商开发建设需要大量资金，而目前房产企业融资渠道较少，大部分企业无法通过直接融资方式筹集房地产开发资金，因此对银行房地产开发贷款需求较大，房地产开发商的贷款能缓解房地产商的财务压力，增加房地产商的供给。信贷供给规模提高会增加房地产商贷款数额，即有能力进行开发投资，从而扩大了房地产市场的供给，对房价造成影响。