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    2014年    224.2    91.55    24489    75000    2.84    26408    0.93    29.89
    2015年    234.7    91.75    25579    76800    2.83    27138    0.94    30.56
    由表2中的数据可知,我国在2005年的城镇住房存量是1.62亿套,城镇常住人口是1.89亿户,当时的户均住房是0.85套。到2014年 ,城镇住房存量增长到2.45亿套,常住人口户数是2.64亿户,户均住房达到0.93套。预计在2020年左右,能达到城镇居民家庭户均一套房的目标。
        2.当前住房市场的需求分析
    从住房需求的来源分析,当前市场的需求主要包括四个方面:第一个是首次购房需求就是常说的刚性需求,主要包括两个部分,一个是城市本身人口的住房需求,主要是青年人成家立业的需求;另一个是城镇化进程所带来的需求,主要是城镇新转移人口的住房需求。第二个是改善性需求,即随着家庭收入的提高对住房提出了更高的要求。第三个是拆迁性需求,即因为城市改造等原因的房屋拆迁而形成的需求。第四个是投资性需求,即看涨房价的投资者为了升值而形成的购房需求。
    首先,首次购房需求一直存在,但需求增长有限。其次,改善性住房需求呈上升趋势。随着居民收入水平的提高,已购房群体对改善房条件的需求越来越大。“卖小买大”、“卖旧买新”的群体在不断增加。预计未来改善性需求会超过首次购房需求。然后,拆迁性需求的增长会下降。最后,投资性购房需求呈下降趋势。
        政府为抑制房价过快上涨的态势,限购令于2011年在全国共47个城市开始执行,对投资投机性的购房需求起到了抑制作用。但因为消费者对房价持上涨预期,所以市场的供求关系没有得到缓解,以至于在2013年,北上广深等一线城市的房价涨幅竟然超过了20%。住房市场的供求关系在2014年发生了重大改变。随着住房信贷政策连年收紧,加之房价一直走高,导致2014年房屋销售遭遇滑铁卢,市场供求关系发生了逆转,供过于求,变成了买方市场。2014年是中国住房市场的一个转折点。
    (二) 住房市场调整的原因
    2014年以来,我国的住房市场发生了重大的转变,由卖方市场过渡到买方市场,市场分化呈明显趋势,综合来看主要有四个原因。
    1.人口因素导致购房需求放缓
    从人口总量角度分析,虽然我国的人口总量呈持续上升趋势,但人口的自然增长率在2009至2014年间一直低于5‰,人口数量涨幅减小。并且从人口结构来看,我国老龄化的持续增长和经济活动人口比重的下降,相应的住房消费需求也将出现回落。
    2.房价的快速增长导致居民购买能力的下降
    2009年以后,再次进入了房价的大幅上涨期。全国的平均房价从2008年的3800元上升到了2013年的6237元,累计上涨了64.1%,年均涨幅为10.4%。另一方面,由于人们对房价的上涨预期,会被迫提前买房,部分购房需求被透支,虽然造成了当期住房市场的繁荣,但会导致后期购房需求不足。
    3.限购等政策导致投资性需求减少
    因为房价的过快上涨,政府不得不在房价涨幅过大的城市实施了限购措施,使得很多投资者退出了住房市场。另外,征收房地产税的政策将提高住房买卖的成本,对投资性住房需求也产生了挤出效应。
    综上所述,住房市场在2014年处于整体回落状态。人口、居民购房能力、投资性需求,以及其他住房替代作用等因素的影响,使得住房市场的供求关系发生转变,市场也随之自发性的做出调整
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