- 上一篇：民营企业融资困境及其对策分析
- 下一篇：农村资源资本化及其政策研究
一、绪论
（一）研究背景
现如今，政府对于房地产市场的调控依旧处于较为敏感阶段。1998年，我国住房政策的进行了革命性的重大改革，并且大力推行了住房分配货币化的长效机制，房地产行业也在市场化的大趋势下得到进一步的发展，之前在实行计划、分配制度时积累的需求被非常大的释放出来。但是，房地产市场的火爆、房价的过快上涨又让普通民众苦不堪言。近年来，国家通过实施限购令、制定房产税暂行条例实施细则等手段给楼市降温，抑制房价近一步上涨。党的十八大提出：要建立市场配置和政府保障相结合的住房制度，加强保障性住房建设和管理，满足困难家庭基本需求。表明我国仍然存在着房价过高、普通家庭购房难的问题，政府对房地产市场调控不会因为取得了一定成效而放松。
过去十年间，房地产业在推动中国经济增长方面的贡献有目共睹，消费、投资及出口贸易被称为拉动经济增长的三驾马车，其中投资和出口是中国经济增长的关键组成部分，而房地产业的发展又是投资增长的核心力量。出口促进了我国实体经济的增长，就业问题得到妥善处理，居民收入随之增长的同时，也为国家带来了巨大的外汇储备和税收。政府又将这些收入投入到基础设施的建设中，改善人们了群众的生活质量。而实体经济的发展，基础设施的完善和国民收入的增加在推动了城市化进一步发展的同时，也带动了房地产业的发展，进而又刺激了经济的增长。但是房地产业的发展、房屋价格的不断抬升使得居民想要购买房产不得不拿出大部分积蓄。因此，我国虽然有较高的储蓄准备，但是在缺少消费的同时，也获得了令世界惊叹的经济发展成就。
供不应求的卖方市场似乎是中国房地产市场的常态，即使房地产市场有年均20%以上的增速，仍然难以满足市场的需求。究其原因，经济发展迅猛、城市化进程不断推进使得越来越多的人口来到城市工作，城市人口不断增长，同时人们的收入水平不断提高，再加上中国老百姓有房才有家的传统观念，形成了对房地产的刚性需求。不仅如此，当前房地产已经成为保值、投资的重要选择，在商品房价格普遍看涨的形势下，大量的投资以及投机需求涌入市场。太多的投资和投机会使得房产价格疯狂的上涨，大大超过经济增长和居民收入增长的速度，形成房地产泡沫。
（二）研究意义
1. 理论意义
目前，房地产业发展的规模不断扩大，对我国经济的发展水平产生了重大影响。房地产市场的健康运转与国家经济的稳定增长、人民生活水平的不断提高息息相关，特别是对金融业的安全稳定运行有重大影响。东南亚金融危机爆发后，我国的学者意识到房地产泡沫巨大的破坏力，并且对金融业的影响是毁灭性的，随着房地产业的发展逐步走向市场化，我国学者针对房地产泡沫产生原因、防范措施的研究也逐步深入。
2. 现实意义
1998年，我国住房政策的进行了革命性的变革，在实行计划、分配制度时积累的需求被非常大的释放出来，房地产市场迅猛发展，对我国经济稳定增长的贡献有目共睹。2007年，美国“次贷”危机的影响很快波及到世界的各个角落，形成影响恶劣、危害巨大、持续时间超长的金融危机。这引起了有关专家学者的高度关注，对我国房地产市场是否存在泡沫的检验，研究怎样避免房地产市场泡沫破裂引发金融风险，具有及其重要的现实意义。
（三）文献综述
二、房地产泡沫的特征及形成原因
（一）房地产泡沫的定义
查尔斯•P•金德尔伯格(CHARLES P KINDLEBERGER)在收录于《新帕尔格雷夫经济学大辞典》的“泡沫”词条中标注：“泡沫可以不太严格地定义为：一种资产或者一系列资产的价格在一个连续过程中的陡然上涨，初始的价格上升使人们形成价格会进一步上涨的预期，来吸引新的买者——这些人一般对资产买卖的利润感兴趣，对资产的使用和其盈利能力却并不感兴趣。随着价格的上涨通常会导致预期的逆转和价格的暴跌，由此引发金融危机。”