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    2.2房地产供给的特点    5
    3  徐州市房地产价格影响因素定量分析    6
    3.1 变量的含义    6
    3.2相关分析    7
    3.3多元回归分析    9
    3.4 徐州市房地产价格影响因素分析总结    13
    4  结  论    13
    致谢    14
    参考文献    15
    1  绪  论
    1.1研究背景
    徐州，又名彭城，原始社会末期，帝尧时彭祖建大彭氏国，徐州称彭城就从那时候开始。之后，彭城和徐州的建制称谓多有更替，历史上著名的西汉开国皇帝刘邦就出生在徐州，他是江苏省省辖市，地处江苏西北，华北平原的东南，苏、鲁、豫、皖四省接壤地区，长江三角洲北翼，北倚微山湖，西连宿州，东临连云港，南接宿迁，京杭大运河从中穿过，陇海、京沪两大铁路干线在徐州交汇，素有“五省通衢”之称。徐州历史上与冀州，兖州，荆州，雍州，青州，豫州，扬州，梁州并称为华夏九州，有超过6000年的文明史和2600年的建城史，是两汉文化的发源地。徐州地势重要，历来是兵家必争之地，因此研究徐州的发展趋势 很有必要。
       作为最重要的民生问题—房地产问题是关系到城镇居民快乐幸福和安居乐业的重点话题,能否顺利解决房地产问题可以直接影响社会的团结与稳定以及我国经济持续稳定健康的发展。房地产业作为重要产业，政府把它作为带动国民经济发展的重要手段：1998年我国取消福利分房制度,住宅的获取由单位分配住房转为个人货币购买制度，正因为这个举动我国房地产业取得了巨大的发展。但是凡事都有利有弊，全国各地的房地产价格节节攀升，互相追涨。但近些年，由于无良房地产商过分炒价，导致房地产业畸形发展，针对这一现象，国务院发布了一系列相关政策来抑制这一现象，以致这俩年房地产价格有跌落，成交量有下调现象。
    2014年5月，全国100个城市（新建）住宅平均价格为10835平方米，环比上月减少0.81%，连续第3个月减少，跌幅增加0.31个百分点[1]。按中位数计算，全国的100个城市（新建）住宅价格中位数为7144平方米，环比下跌1.27%以徐州为例，2014年5月徐州市区房地产成交约41万㎡、6月成交28万㎡，如果去保障房翡翠城在5、6月份集中签约的20万㎡ [1]。
    近两月徐州市区（含贾汪区）房地产成交均在20-25万㎡左右，成交极为惨淡[1]。2014年5月徐州市区商品房成交均价为5538元㎡，环比下降17.32%，房地产成交均价5390元㎡，环比下降16.56%，但房地产的价格跟位置有关，位于万达广场对面的绿地之窗现在均价6000元㎡，但是在高铁东
    站的绿地高铁东城只有4700元㎡，新区的万科城均价8000元㎡,目前销售态势一般。
    1.2研究的目的及意义
    房地产的双重属性包括投资品与消费品，房地产业在国名经济中是基础，具有先导作用，并且在整个市场中起导向作用,是我国建设中国特色社会主义经济中国民经济的重要组成部分。房地产资产价格和房地产价值关系很大,正因如此我国居民的生活水平提高不仅与房地产价格息息相关,而且其对整个社国民经济的发展具有重要的影响。我国的房地产业的发展正处在初期阶段,政府需要适当的从宏观的角度进行引导和调节,成为适应社会经济的发展要求的房地产发展的速度和规模,实现房地产经济的平稳、持续及健康的发展与资源的优化配置，由于房地产市场与一般的商品不一样，有些人可能不了解当中的相关情况，这篇论文可有助于了解相关信息，摈除无良房地产商的忽悠，有助于人们理智的买房。
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