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4.3.2确定参数并计算评估价值 13
4.4给管理者的建议 16
第五章 结论 16
5.1案例使用方法总结及不足 16
5.2现金流量折现法发展展望 17
致 谢 18
参考文献： 19
附录A： 20
第一章 引言
1.1研究背景和意义
中国的房地产行业是在1980年开始发展的，虽然行业在时间上与其他国家房地产行业发展相比是相对短的，但是发展速度是非常快的。在一九八二年，国务院才开始在全国内的4个城市举办尝试出售房子。在一九九八年，撤消了福利分房制度，使得按揭售房逐渐被广大群众接受，房地产行业的成长也在逐渐变得稳定的同时带动了其上游和下游产业发展的需要，使整个房地产经济变得活跃，至此房地产行业也逐步变成本国经济的几个支撑行业之一。这几年，随着房地产行业上市的公司越来越多，其行业的领域也逐渐增大，成长速度逐渐增高。政府根据房地产的开发及价格控制接踵制定了政策法律。人们越来越关注房地产企业本身的价值以及价格；由于城市化的持续加深和政府对于限制土地使用权转让的规定，导致获得土地使用权的成本持续增高，使得大多发达城镇的房价让大多数人没有足够的购买力，理所当然也始终处在被限制在上升的阶段。大多数投资者只能把目标放在不发达城市的房价不高的房子，有刚需购房的人也及早购买，资金充足的人的第一选择的投资方式就是买房保值。现在，其中一个最大的消费支出项是住房，房地产价格的上升和下降与居民的生活程度和投资的选择有密切的相关。
我们也能从零八年美国的次贷危机中发现，房价达到一个临界点以后就不是一个能任意伸缩的“皮筋”变成一碰就碎的“泡沫”，这些“泡沫”会变成很多的社会危机，在经济全球化的大前提下，它会影响绝大多数国家的经济情况，中国也不能排除在外，同样会受到一定程度的影响，房地产市场会出现以前没有出现的难题。现今，房地产公司并购、上市等趋势在逐步的发展，企业在成长过程中完善自身的实力，以获取更好的成长。从国家统计局发布的信息来看，2015年，全国的房地产开发投资总共95979亿元，同比名义增长1.0%（抛开价格因素实际增长2.8%）。此中，住宅投资64595亿元，增长了0.4%。住宅投资占房地产开发投资的比重为67.3%。危险和利益就在这些数据的变化中，可以通过企业的价值分析发现真正的发展趋势。
房地产行业是国家经济最重要的一部分，它的蓬勃生长与本国经济发展的方向，资本市场的资金流动，同时也与居民的消费水平、投资方向息息相关。总之，房地产企业的发展已经与本国的经济发展紧密相关，所以，房地产企业的价值就成为了一个很有价值的参考数据，挑选评估企业价值的方法需要很谨慎，根据不同的情况选择相适应的方法，才能获取更加有用的消息，才能对公司和投资者提供更有用的信息。
1.2研究框架
1.2.1研究内容
本论文讨论了收益法、市场法和成本法等基本的资产评估方法，根据不同方法的特点得出比较适合房地产行业的企业价值评估方法一现金流量折现法，用冠城大通的企业价值作为评估对象，我们需要评估的是公司的整个价值，是个总体概念，不只是包含股权，同样包含负债。
第一必须寻找有关被评估对象的资料，要找宏观、中观和微观等方面的资料，不但需要详细，而且要覆盖全面的方面，冠城大通是上市公司，有很容易就可以找到微观资料，或者找到审计报告，参照上面的资料；也要对企业本身的文化项目的内容进行具体的管理，这样才能在评估时改变数据。