商品住宅的土地成本指商品房基地开发中，按国家规定应当支付的征地的各项补偿费、动迁房屋建设费、临时过度房屋搭建费、自行过度补贴费、临时接水、接电、接煤气费、平整场地费等。特别是土地供应的方式，对土地成本进行影响，进而影响到商品房的价格。目前我国对于商品住宅的土地供应的主要方式是招标拍卖挂牌出让土地，随着我国城市化的进行，特别是一些大中型的城市的改造和我国控制土地的出让，城市可用土地越来越少，在这样情况下，采用招标拍卖挂牌出让土地，使土地成本在商品房的比重约来越大，也拉升了我国商品住宅的价格。商品住宅的原材料和人工费主要包括:勘察设计及前期工程所需的费用;住宅建筑、安装工程费用;住宅小区基础设施建设费和住宅小区级非营业性配套公共建筑费;管理费;贷款利息;人工费。通过以上可以看出来，在商品住宅的价格构成中以原材料为主，人工费所占比例不是很大。近几年，随着我国城市化的进展，建筑材料的价格呈上升趋势，特别是是钢筋、水泥、瓷砖等，此外，随着居民收入的提高，人工费也呈上升趋势，这也促使了我国住宅价格呈快速上升趋势。

在商品住宅的价格构成中，不能忽视宏观经济与国际宏观政策对其的影响。在一个货币政策和财政政策趋松的情况下，房地产企业可以以较低的利率获得银行贷款，可以部分降低商品住宅的价格，此外，也使购买者以较低的成本获得按揭贷款，从而刺激了供给和需求。而在一个趋紧的环境下，例如我国在2003年以后对房地产业采取严格地宏观调控，控制了对房地产的投入，降低了商品住宅的价格泡沫，也使一些炒房族没有机会炒房，从而使商品住宅的价格得到了一定的控制。此外，国际的经济形势也对商品住宅的价格形成了影响，例如在1998年东南亚金融危机的时候，使东南亚的商品房的价格下降了50%作用。这种联动的影响，也对我国的商品房价格构成了影响。

商品住宅的价格的形成是融合了很多的因素，除了上述的几个重要的因素以来，对于商品住宅的价格影响因素还有其他一些非经济的因素，主要有:一是地理位置，在一些商业繁华的地方、交通便利或者适宜生活居住的区域，商品住宅的价格就会更高一些，因为住宅的用户获得了其他的效用，愿意为这些效用付出更高的价格;二是绿化、通讯设施，随着人们生活水平的提高，不在仅仅局限在有一个住的地方，而对于住宅的外部环境要求更高，在绿化、通讯设施更好的商品住宅的价格会更高;三是心理预期，作为一个生活在供求不断变化的环境里人们，价格未来预期对其需求会产生很大影响，预期价格如果上涨，就会提前购买商品住宅，从而使需求变大，带动商品住宅价格上升，反之则将使其价格下降。

（2）在《基于宏观与微观综合影响因素的房地产价格预测研究》一文中，作者主要向我们介绍了房价是市场态势的风向标，但影响房价的因素众多，对未来房价的趋势判断不仅投资者关注，房地产企业和政府都关注。因此，需要研究和探讨合适的预测方法，以期对房价进行合理准确的趋势预测。

文中首先从房地产价格的影响因素和房地产价格预测模型研究入手，系统地考察了国内外在此方面的研究成果，较好的把握了研究的前沿动态；然后利用定性与定量相结合的研究方法，从宏观和微观层面分别对房地产价格的影响因素进行了深入而全面的分析；在房地产价格受到宏微观因素不同程度影响的结论下，利用模型剔除微观影响因子，计算反映宏观供需关系变化的标准住宅的特征价格；最后利用标准住宅的特征价格和各宏观因素指标变量建立模型，以脉冲响应函数法和方差分解法分析宏观上商品房的新涨价因素，并据此对房价的新涨跌幅度进行预测。由于特征价格法还未在全国范围内实施推行，无法获取全国住宅商品房的特征价格，因而不能采用此种方法进行全国范围的实证研究。在通过各种渠道获取合肥市相关数据基础上，本文以上海市为研究对象建立模型进行了实证研究。脉冲响应函数和方差分解的结果表明：与其它影响因素相比，上海市房价对自身冲击影响最为敏感，且受近期房价影响最大，这在一定程度上说明上海市房价波动受购房消费者的心理预期影响较大，存在一定的投资或投机需求。近年来，上海市经济发展迅速，生产总值不断升高，居民收入不断增长，对房价具有一定的贡献作用。另外，上海市房价受金融机构信贷、土地价格和利率的影响不大，表明上海市房地产市场对金融机构的依赖程度并不高，从另一层面也反映了上海市房地产市场面临的金融风险并不很大。房价预测结果表明：年四个季度内，上海市房价处于平稳增长态势，除第一季度可能出现环比负增长外，其它各季度环比增长不超过。 大学城建设研究现状(2):http://www.751com.cn/yanjiu/lunwen_49126.html