（4）房地产的状况

《房地产发展长效机制的重要性》一文中，对于现今房地产市场的发展,中国房地产发展缺乏顶层设计。廉租房和在全国范围内启动的公共租赁住房建设计划，是为了解决中等偏下收入居民以及新就业人员、外来务工人员等“夹心层”群体的住房问题，也是标志着我国住房保障制度建设进入了新的阶段。但是两年多的实践仍只是“雷声大雨点小”，两年来的实际效果并不容乐观。其次，必须尊重房地产市场发展的客观规律。对于房价调控是一项影响国计民生的重大政策，要体现广泛的参与性，更应该经过周密严谨的社会调研，不能想当然，仓促出台容易造成很大的副作用。最后是对房地产市场的完善和房地产发展长效机制的紧迫性。（上海房地,2013）

《“房地产泡沫论”之析》写了，多数提到的是如何稳定房价、保障房建设和房地产发展的长效机制等，这是表明决策层对中国当前房价的认知态度，也是更多地从民生角度看待高房价问题。实际上也是对“泡沫论”的不认同。“房地产泡沫论”一直存在，房地产泡沫的本质特征是疯狂投机下的房价狂飙，远远背离房屋的价值。但中国的房地产价格并不是这样的。渐渐地新区成为投机者觊觎的目标。但是除了上海浦东新区，由于当地的百姓暂时还不看好房地产市场发展潜力，所谓的“空城”现象，更多表现出的还是区域性供应过剩，而非房价泡沫。在对于房地产泡沫研究下，对于经济居住的重叠世代的家庭和投资者，唯一的区别是住房拥有从住房服务的效用，而投资者不是。紧抵押品的约束限制家庭的借贷能力，并带动均衡利率水平下降的住房价格的增长速度，这使得房屋吸引力为投资者保值。房地产泡沫出现在一个平衡中，投资者持有房屋转售用途，而不期望接受股息无论是从实用程序或租金方面。养老金改革，降低缴费率，可增加信贷供给，创造住房泡沫。（上海房地, 2013）

在《2014年房价关键词：降温、降价》中写道；由于房价的构成，包括土地价格、物价成本、房企利润等要素。房企考虑到利润下滑、税费成本增加等因素，需要通过售价的提高来弥补。市场预期左右了房价的走势。库存积压的城市，都面临了一个降价的尴尬。价格持平的城市越来越多，表明目前越来越多城市的房价涨势受到了牵制。可以预计，在市场看跌情绪的影响下，部分城市房价坚挺的时代可能过去，并将处于滞涨的状态。从市场分化的角度看，部分城市、楼盘和房企将面临降价的压力。房价呈现了明显的分化格局。一二线城市人口和其他资源的导入速度很快，容易助推房价的上涨。三四线城市受高库存的困扰，价格在短期内难以上涨，下跌的概率加大。现实情况是，房企兼并收购潮在蔓延，房企寡头垄断格局在凸显。很多中小房企如果不想被兼并，就必须通过降价来缓解资金链的压力。这也是中小房企会率先降价的逻辑。（上海经济, 2014）

1.2.2 国外研究综述

Bo Zhao 在《Rational housing bubble》中，写了对于一个家庭和投资者之间的唯一区别是房子的住房服务。约束限制了家庭的借贷能力是推动了均衡利率水平的下降。住房价格的增长速度，使得房屋吸引积极的投资者来保值。房地产泡沫的出现在一个平衡的投资者持有的房屋转为销售用途，而不期望在公用事业或租金方面接受股息。养老金改革减少的贡献率可能会增加信贷的供应，并创建住房泡沫。从中国的实证研究结果与理论预测是一致的。在中国城市化的影响下，在新的环境与经济发展的前提下，上海市的快速扩张和区域间经济增长与环境影响呈动态关系。且存在经济发展和环境变化不平衡的地区。（Bo Zhao，2014） 自贸区对房地产的影响国内外研究现状综述(3):http://www.751com.cn/yanjiu/lunwen_63064.html