analysis  of  the  building  and  several  alternative  scenarios  will  be
developed  and  evaluated.
• In  the  second  approach  decision-making  tools  such  as  multi-
objective  or  multi-criteria  combined  with  simulations  are  applied
to  assist  the  decision  maker  to  reach  a  final  decision  among  a
given  set  of  alternative  actions.
The  multi-criteria  technique  in  the  second  approach  has  been
used  to  assist  the  designers  to  select  the  most  feasible  actions
during  the  initial  stages  of  a  renovation  project,  for  energy  effi-
ciency  improvement  of  a  building  [9].  The  major  setback  of  this
technique  is  that  it  is  based  on  predefined  sets  of  actions  and scenarios  that  should  be  pre-evaluated.  In  such  a  case  there  is  no
guarantee  that  the  solution  reached  is  the  optimal  one  [7].  Due
to  the  complexity  of  decision-making  problems  especially  ones
with  multiple  objectives,  the  multi-objective  optimisation  tech-
nique  is  a  suitable  candidate  to  model  these  problems,  because  it
can  explore  potentially  an  unlimited  number  of  alternatives.  This
technique  is  used  by  many  researchers  mainly  with  the  objective
to  reduce  the  cost  of  the  materials  and  to  maximise  energy  savings.
The  possibility  to  use  the  multi-objective  optimisation  model  to
solve  the  decision  problems  that  consider  as  many  options  as  possi-
ble  is  widely  accepted.  [8]  Simultaneously  minimises  the  following
three  objectives:  the  energy  consumption  of  the  building;  the  initial
investment  cost;  and  the  annual  carbon  dioxide  emission.  [9]  Stud-
ies  a  similar  problem  to  balance  the  energy,  environment,  financing
and  social  factors.  The  hybrid  decision  system  is  suggested  by  [10]
for  sustainable  renovation  of  office  buildings  and  improvements
in  energy  performance,  where  the  decision-maker  is  facing  the
challenge  of
making  trade-offs  between  renovation  costs,  environ-
mental  impacts  and  improved  building  quality.  The  weakness  of
these  studies  is  that  they  do  not  consider  the  payback  period  of  the
investment  as  one  of  the  objectives.  They  consider  a  case  of  unlim-
ited
funding  which  is  not  always  possible  because  most  of  the  time
there  are  budget  constraints.  Another  shortfall  of  these  researches 建筑节能投资决策英文文献和中文翻译(2):http://www.751com.cn/fanyi/lunwen_11918.html