第一是农村集体土地和城市郊区集体土地的使用权主体事实情况不明。虽然依照法律规定，农村集体土地的所有权与使用权归农村农民集体所有，但是，农村集体村民这个概念在法律上的理解并不清晰，也使得农村集体土地的使用权具体由谁行使不清晰。

    第二是农民集体在行使农村集体土地权利过程中的不透明，农村集体经济组织或村民委员会的集体土地使用权利受到许多限制。其中包括地方乡镇政府在村民委员会或者是村集体经济组织之上超越职权管辖范围，在乡镇开发建设过程当中不考虑老百姓的切实利益征收农村集体土地，然后将这些土地以高价转让给开发建设单位，在这个过程中牟取极高利润，或是与开发商串通好，低价转让再拿取回扣，损害老百姓的利益。以及农村村民权利、法律意识淡薄，并不清楚农村集体土地使用过程中的利益归属，土地的使用权实际掌控在村委会或组织的少部分人手中，在不能保证足够的监管之下，土地使用权人也就是农村集体成员的利益受到很大侵害。文献综述

2.2  建设监管困境

    开发建设单位在国家或者集体所拥有的土地上建筑、销售房产，一定要满足征收或者征用的程序条件才能够合法使用农村集体的土地。我国法律规定：为了满足社会整体公共利益的需求，国家或者集体能够对农村集体土地或者城市郊区集体土地进行征收和征用，但是需要给与一定的经济补偿。法律也规定了开发建设单位从事开发建设过程中需要使用农村集体土地或是城市郊区集体土地的，必须依据法律申请，满足必要的程序条件。然而在实际的开发“小产权房”的过程当中并未经过必要合法的征收程序将农村集体土地或者城市郊区集体土地转化为建设用地。这缘于相关部门的监管不到位。

国务院规定严令禁止对农民集体土地、城市郊区集体土地非法占用和炒卖，严令禁止开发建设单位将农民集体土地用于商品房的开发和销售，农村集体土地不得用于农业以为的用途。然而，现实状况中的“小产权房”问题相当严重，可见我国有关部门“小产权房”监管的不到位。

2.3  房屋买卖困境

    “小产权房”在其开发建设过程中存在很多不符合法律规定的情形导致了其本身许多的风险，这些风险使得购买者在购买“小产权房”的过程当中遇到许多的风险问题。开发建设单位在建造“小产权房”时没有依照我国法律规定将农村集体土地合法转化为建设用地，所以，“小产权房”的性质就不属于商品房范畴。一旦在“小产权房”的买卖过程当中，出现诸如价格纠纷、房屋质量等问题，就不能适用我国用以解决商品房买卖过程中纠纷的法律规定来处理“小产权房”买卖过程当中遇到的问题。这也就导致了“小产权房”的购买者在遇到不符合合同约定的情况时，他们的合法权益就很难得到法律的有效保障。法律规定，“小产权房”出卖人具备房屋预售许可证明的，应当认定“小产权房”的房屋买卖合同有效。源.自/751·论\文'网·www.751com.cn/

我国法律作出明确规定，“小产权房”的出卖人没有取得商品房预售许可证明，通过欺骗等故意手段隐瞒真相将“小产权房”销售给房屋买受人。被欺骗的”小产权房“持有者可以在双方签订了无效的“小产权房”买卖合同的情况下，请求“小产权房”出卖人按照其所支付的购房款的双倍进行返还。“小产权房”持有者在明知该买卖房屋的性质属于“小产权房”，并且明知“小产权房”属于不能上市交易的房屋，为了早日实现有房梦想或者是为了考虑“小产权房”价格低廉等其他原因仍然签订了“小产权房”的房屋买卖合同，这种情形下的“小产权房”持有者将会遇到更多法律问题。 “小产权房”的法律问题探究(3):http://www.751com.cn/faxue/lunwen_72495.html