虽然新条例对不动产的登记制度做了许多新的改善，但是在很多方面需要加强完善，本文拟从登记程序、登记范围、赔偿责任方面展开论述。

3.1 法律规定的混杂

法律作为国家机关权力的来源，不仅能够授予权力机关以权力，而且能够有效规范国家机关的行为，保障其行为的有效实施，因此一部系统、完善、条理清晰的法律是至关重要的。目前，我国不动产登记的相关条文主要散落于法律、行政法规、部门规章和司法机关的司法解释中。比如，部门规章有《土地登记规则》，行政法规有《不动产登记暂行条例》，法律有《土地管理法》和2007年颁布的《物权法》，目前，全国适用的主要是2015年实行的《不动产登记暂行条例》，很多的下级行政机关根据本辖区的具体情形规定许多内部规章制度，虽然这些不动产登记制度较为细致，但是分散，容易产生不同位阶法律法规的冲突。这种不动产登记法律制度混乱的局面，一是使行政机关和行政相对人产生了适用法律的困惑，二是增加了参与者的费用支出和降低登记效率。

3.2 不动产登记机关部门不统一文献综述

由于我国行使登记职权的登记部门也有所不同。比如，土地局对土地进行登记，房产局对房屋产权进行登记，林业局对草原林木进行登记，设立抵押权由行政管理部门办理登记等等。根据2015年《不动产登记暂行条例》第6条第2款规定由政府确定一个部门进行本行政区域的登记工作此条文仍然没有解决登记机关职能一体化，系统化的问题，1，容易导致登记机关之间职能相互重叠，引发登记的重复与遗漏，2，职能相互的部分，登记机关之间产生相互推诿、扯皮的现象，降低行政效率；3，由多个部门进行登记，所发的权属证书易发生冲突，引起诉讼，增加申请人的负担。

3.3 登记审查制度的不合理

登记审查有形式审查和实质审查两种。2015年《不动产登记暂行条例》19条规定几种主要情形的不动产进行实质审查。可知我国对不动产登记实行形式审查与实质审查相结合。表面上看，该不动产登记吸取了实质审查与形式审查的优势，该法规定不动产物权的取得与消灭，实行实质审查，权威性高，而不动产物权流转实行形式审查，省时省力。实则不足之处甚多。1、实质审查过程中申请人承担的费用高，成本大，而且审查时间跨度长，极易造成行政资源的浪费，更重要的是行政机关在审查不动产物权取得的过程中，易越权管理，对不动产物权权属纠纷进行行政确权，引发更大的社会矛盾，同时与司法职能冲突。再者，2015年《暂行条例》对于实质审查的范围和内容没有作出明确的规定和解释，一但当事人对行政机关提起损害赔偿之诉，即使尽到充分审查义务的登记机关也没有理由进行抗辩。2，不动产物权流转过程中采取形式审查，在市场经济社会中，仅仅对不动产物权取得的权源进行实质审查时不够的，当事人在不动产流转过程中采取欺诈、隐瞒等手段损害国家、集体、第三人合法利益的事例屡见不鲜。因而笔者认为目前实行的实质与形式审查结合的方式对不动产进行登记是弊大于利的。

3.4 登记范围、内容、种类偏窄

物权法定原则对物权加以种种限制，超出法律规定的行为则无效。但是随着经济社会的发展和科学技术日新月异，不动产物权的理念也日益发生新的变化，法律制定的滞后性和不断产生新类型的权利产生一定的冲突。根据2015年《不动产登记暂行条例》第5条规定了主要九种需要办理不动产权利登记的不动产。《暂行条例》相比较《物权法》在登记范围方面有较大突破，具体明确不动产登记的物权种类。但是不动产登记的范围仍然限于传统物权，对新型不动产物权没有加以确认和保护。第十款的兜底性条款本来就与物权法定zhuyi相冲突，再者法律应当为权利人提供具体性指引，不明确的登记范围会在实际登记过程中引起诸多问题。源.自/751·论\文'网·www.751com.cn/ 论不动产登记制度缺陷与完善(2):http://www.751com.cn/faxue/lunwen_72503.html