2.2  规范与标准

本次项目可行性研究报告的目的是为南通如皋市五洲国际城市综合体项目拿地工作提供一个理论支撑和参考，本次项目可行性研究报告编制依据是中华人民共和国公布的有关法律、法令、法规和政策，报告的基础资料和数据来自如皋市有关部门及项目建设单位提供或认可的资料、文件、函件及实地调查研究得到的资料和信息。本可行性研究报告编制依据主要有：

一、《企业投资项目核准暂行办法》(国家发展改革委员会第19号令)

二、《建设项目经济评价方法及参数》（第三版）

三、《中华人民共和国城市规划法》（1989年）

四、《江苏省城市规划管理技术规定》

五、《城市用地分类与规划建设用地指标》（GBJ137-90）

六、《建设项目环境保护管理条例》中华人民共和国国务院令第253号

七、《中华人民共和国环境保护法》

八、《建设项目环境保护管理条例》 中华人民共和国国务院令第253号 1998.11.29

九、《关于印发（关于加强建设项目环境保护管理的若干规定）的通知》江苏省环委会 苏环委[98]1998.1.4

十、《关于印发（江苏省排污口设置及规范化整治管理办法）的通知》江苏省环保局　苏环控［1997］122号

十一、《江苏省排放污染物总量控制管理暂行规定》 江苏省政府1993年38号令

十二、《环境影响评价技术导则》（HJ/T2.1-2.3）

十三、《环境影响评价技术导则（声环境）》（HJ/T2.4-1996）

2.3  参考文献的选用

本次设计所引用的参考文献，主要为目前房地产市场的情况作详细说明以及为此可行性研究报告提供理论支持，使文中的表述更具说服力。

3  设计的技术路线

本次设计中采用了研究分析方法主要有四种：物业销售分析，物业租赁分析，总成本费用分析，盈利能力及经济影响分析。

一、物业销售分析

主要过程：物业销售包括住宅销售、商务办公用房销售、餐饮商铺销售、停车位物业销售及商业铺面销售。根据南通市房地产市场类似项目的调查与分析，参照项目总投资及相关定价基准，通过调研预测并与类似项目销售价格比较确定销售进度及定价策略从而预测项目的总销售收入。源'自^751],论`文'网]www.751com.cn

二、物业租赁分析

主要过程：本项目采用租赁经营方式回收投资的内容有：主力店整体出租、商业街商铺出租、商务办公房出租以及酒店承包经营。根据南通市如皋市房地产市场类似项目的调查与分析，参照项目总投资及相关定价基准，通过调研预测并与类似项目销售价格比较确定出租率及租金标准估算从而预测项目的租赁收入。

三、总成本费用分析

主要过程：根据物业的不同经营模式，分别计算经营成本费用：

1.销售物业的成本包括：

销售费用：按销售额的2.5%计取。

物业建设成本：根据项目总投资分摊计算各物业的单位成本，计算销售物业的生产成本。

2.租赁物业成本的确定：

租赁成本：包括按租金出租人应承担的简维费、物业保险费、管理费用等项目，一般按租金收入的25%计算。

资产折旧：根据有关财务制度进行测算。

4  设计的价值

4.1  对专业学习的作用

本次毕业设计的制作过程，我努力去尝试了很多过去没有实践过的方法，是一个丰富的专业实践过程，不仅加深了我对现行房价市场的了解，而且提高了我编写项目可行性研究报告的能力。 如皋五洲国际城市综合体项目可行性研究报告(2):http://www.751com.cn/gongcheng/lunwen_57513.html