城投·御园楼盘齐全的户型种类为消费者提供了更多选择机会，该楼盘期望以酒店式公寓和商铺配套为项目特色，树立品牌形象，赢得消费者的关注。

而且城投·御园的开发商采用产品组合策略将商业大楼与住宅配套开发，吸引消费者选购楼盘，方便业主今后生活消费。

3.1.2 产品配套设施现状

    城投·御园楼盘位于沛县新老城交接处，既拥有老城成熟的配套设施，如中医院、新鼓楼集贸市场、苏果超市、百货大楼等；又兼备新城的配套设施，新县委办公室、新县人民医院、沛县长途汽车站、刘氏会馆、汉城国际学校等。

    城投·御园的开发商立足于消费者，在楼盘内设有休闲区、亲子乐园区、健身区、羽毛球场等设施以及星级酒店、购物广场，酒吧等高端的娱乐设施于一体，共同为社区服务。

沛县首个采用“人车分流”，即人行道和机动车道分开设置，并拥有“酒店式入户大堂”及“百米楼间距”的高采光、高品质社区。楼盘的绿化率可以达到60%以上，拥有20000平方米坡地景观花园和超豪华的公园景观绿化。

消费者可以在闲暇之余与亲朋好友互动，为生活增添乐趣。产品配套设施是否齐全，也是消费者考虑购房的一个因素。

3.2 价格策略现状

   价格关系到企业的利润、成本、以及是否有利于产品销售或者促销，对企业的成败起着决定性的作用，适当的价格可以使企业处于一个有力的市场位置。价格过高会使消费者有价格压力，不敢下手；价格过低，使消费者质疑产品的质量。

3.2.1 城投·御园楼盘的定价

   （1）住宅定价源.自|751,:论`文'网www.751com.cn

城投·御园的高层住宅是以竞争定价法为主，结合成本定价法制定的。在保证成本的同时，考虑在沛县与城投·御园同期开发的其他住宅楼盘有很多，如其周边新开发的楼盘就有德信九龙城、御景龙湾、汇景国际等，而且都是与其相似的高层住宅，这就给城投·御园的定价来了一定的竞争压力。城投·御园开发商在每个楼盘开盘前会对相应周边竞争者的楼盘价格做调查，然后根据调查合理制定出自己的楼盘报价。                 

                 表2 为城投·御园及其附近楼盘价格分析

 楼盘名称 住宅均价（元/㎡）   每曾加一层每㎡增加的钱数

       城投·御园 4800 30

汇景国际 4400 20

德信九龙城 4900 30

御景龙湾 5000 30

由表2可以看出，城投·御园住宅的价格属于中等价格，制定的价格是合理的。制定合理的价格是为了在竞争激烈的环境下提高交易量和市场占有率，因此目前，该楼盘高层住宅采用竞争导向定价法，在保证成本的情况下能随着竞争价格的调整而做出相应的对策，使得客户在比较购房价格的过程中能够切身体验到该公司楼盘价格制定的优势和合理性。

   （2）商铺定价

城投·御园的商铺是以需求定价法为主，结合成本定价法与竞争定价法制定的销售价格。近几年，沛县的经济以及消费水平在不断提高，沛县大部分人的积蓄越来越多，消费者对不动产的投资越来越重视，商铺作为比房子升值更快的不动产，自然是这部分人的选择。城投·御园开发商对市场进行了细分，根据消费者的购买能力、消费者的需求程度、商铺的大小与位置以及沛县其他同行商铺的普遍价格制定了不同的商铺价格，见表3。采用需求导向定价法，能够满足消费者的心理需求，能够进一步的扩大市场份额。 城投御园楼盘营销策略探讨+4P策略(3):http://www.751com.cn/guanli/lunwen_59734.html