在对于企业的发展的实证研究分析时，主要运用的是财务分析，它主要是包括四个方面的内容：盈利能力的分析、营运能力的分析、偿债能力的分析和增长能力的分析。其中最主要的就是盈利能力的分析。因为一个企业生产经营的目的就是获取经济效益，寻求好的发展，而这些都取决于企业的盈利能力。如果企业的盈利能力比较强，所带来的经济效益就大，生产运营的规模也将扩大，其发展的前景也就越好。另一方面，对于企业的经营管理者而言，在对盈利能力进行探究时，某些评价指标的分析可以在一定程度上反映和衡量出企业的经营绩效，以及在运营过程中所存在的一些问题，然后寻求解决这些问题的方法和政策建议。此外，企业的各个利益相关者对此能力也非常注重，其盈利能力的大小与他们有着密切的联系，通过对盈利能力的准确、公正的评价分析，然后再进行认真的投资决策。因此，对这个问题的实证研究是具有一定意义的。
近些年来，房地产这个行业在我国的发展速度越来越快，其规模和数量越来越大，在我国的国民经济中的地位正在逐步提高。因此选择这个行业来进行研究分析是十分具有意义的。同样的，房地产企业要想获得稳定持续的发展的基础也是其获取利润的能力，即盈利能力。之所以选择研究上市公司的盈利能力这个问题，是因为他们的信息比较完善，生产规模大，运营管理的模式比较好，更加具有代表性，因此可以通过对其上市公司的实证研究分析，来确定整个行业的发展状况。本文根据上市公司的年报数据，来选择和设计出一些评价指标，再运用相关的财务分析方法来对我国房地产上市公司的盈利能力进行研究分析，了解近几年来我国房地产行业的发展状况以及影响其盈利能力的主要因素，进而提出完善建议，促进我国房地产企业的发展。
（二）研究方法和内容
    1.研究方法
    本文在对我国房地产上市公司的盈利能力的实证研究时，主要运用了财务分析以及统计学的知识原理，并在研究过程中采用了理论与实践的结合，所运用的方法为差额计算分析法和聚类分析法，由点到面的进行研究分析，找到影响我国房地产企业盈利能力的相关因素并对此提出改善的政策建议，以此来促进其健康、稳定的发展。
差额分析法，它是对财务数据常用的一种分析方法，也称为绝对分析法，具体是指把对于影响结果的每个因素按照一定的顺序进行计算，按照其计划与实际之间的差值来确定对于目标对象的影响程度。它是由连环替代法衍生出来的一种较简便直接的分析方法，通过计算公司报表中的数据来分析该公司的财务状况、运营情况和经营成果。
聚类分析法，它是在研究分析多要素的事物的分类问题时常常采用的一种较复杂的数量方法，它常常与统计工具相结合。其基本原理：根据我们所研究的事物的本身的属性，按照一定的数学方法来对他们进行归类，通过某些指标的观察来确定它们之间的亲疏关系。本文将对我国的房地产上市公司的2012年至2014年的年报数据进行聚类分析，以此来了解影响其盈利能力的因素和整个房地产行业这几年的发展状况。
2.研究的内容
第一部分，绪论。
这一部分的内容主要是介绍本文的研究目的与意义，研究分析所采用的方法以及本文的结构安排，并且对于国内外的研究文献进行简单的描述。
第二部分，相关理论基础。
在这一部分主要是介绍相关的理论基础，包括企业的绩效评价理论和盈利能力分析理论。具体包括了四个方面的内容：即资本经营盈利能力、资产经营盈利能力、商品经营盈利能力和发展能力。此外，还对一些相关的指标和影响因素进行了简单的介绍。 我国房地产上市公司盈利能力实证研究(2):http://www.751com.cn/kuaiji/lunwen_32230.html