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1.1. 研究背景和意义
1.1.1. 研究背景
最近十几年来，房地产一直是我国居民非常关注的行业，特别是关心房价的走势。尤其是2007年至2009年，房价出现爆发式上涨，房地产市场异常火爆，供需严重失衡，房地产的投机性以及刚性需求都不断增大。房地产业由于本身的特殊性，它不是独立发展的单一产业，而是上下游都有特别多的相关产业共同发展。从上个世纪末开始，房地产项目开发投资成倍增长，为我国GDP的增长做出了十分突出的贡献。房地产业已发展成为我国国民经济的重要组成部分。
一方面，我国房地产投资增速不断加快。据统计，2013全年全国房地产开发投资86013亿元，比上年名义增长19.8%(扣除价格因素实际增长19.4%)，其中住宅投资增长19.4%。 其中，房屋新开工面积201208万平方米，比上年增长13.5%，其中住宅新开工面积增长11.6%。全国商品房销售面积130551万平方米，比上年增长17.3%，其中住宅销售面积增长17.5%。全国商品房销售额81428亿元，增长26.3%，其中住宅销售额增长26.6%。全年房地产开发企业土地购置面积38814万平方米，比上年增长8.8%。
另一方面，从2006年开始，国家加大了对房地产的宏观调控。2006年，采取了“严管土地，看紧信贷"的政策，控制土地供给以及减少房地产开发的支持资金。2007年的政策主要集中在，提高土地供给和减少投资需求方面。2008年，为度过经济危机，国家在土地、税收和金融政策进行了一系列调整。2009年，调控政策主要集中在促进房地产发展的同时抑制房价过快增长。2010年，出台“新国十一条”、“新国五条”，紧缩货币量，限制投资，抑制房价。到2011年，“新国八条”的出现，更是给予市场一个强烈的信号，国家要打击投资，抑制增长过快的房价。解决城镇居民住房问题，加大保障性住房的投入。加大宏观调控力度，遏制投机购房，使房地产市场健康发展。
从上可以看出，房地产是典型的高投入、高产出和高风险行业。目前我国房地产市场主要存在以下问题：一、房地产投资规模过大；二、商品房价格过高；三、商品房结构不合理，住房社会保障的配套政策不健全；四、开发商自有资金比重低，房地产资金来源结构单一，对市场资金依赖度比较高；五、拆迁安置补偿不合理；751是房地产业受国家宏观调控政策及国内外行业和金融政策的影响。这都将对房地产项目的开发造成负面影响。
房地产业投资过热，发展过快，政府调控措施的不断出台，造成房地产市场的风险度不断提升，房地产业已逐渐成为一个高风险行业。正因如此，一个房地产项目的开发，更应该加强对房地产项目开发的风险管理，并采取相应的措施进行理性投资，规避风险从而取得更大的收益。本文将结合房地产项目的实际运作过程，针对房地产项目风险因素的识别与分析，提出房地产项目风险的应对与监控措施，为在开发过程中的房地产项目，提供科学的决策依据，促进房地产项目的健康发展。
1.1.2. 研究意义
房地产开发作为一个高风险的行业，其投资规模大、建设周期长并且环节多、涉及面广等特点导致风险因素复杂繁多并且难以量化，再加上其易受国家调控政策的影响，所以其投资风险的管理对于开发商而言极为重要。
本文在现阶段研究房地产项目开发风险管理的意义主要有以下几点：
1. 提高房地产项目的资金使用价值，使资源分配达到最佳组合，提高经济效益，减少资源浪费，预防和控制风险，减少风险的损失并提供补偿。