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风险的特征是风险的本质及其发生规律的外在表现，风险的特征可归为如下八点：
（1） 客观性和普遍性
作为损失发生的不确定性，风险是不以人的意志为转移的客观存在，而且风险随时随地存在于项目的全寿命周期内。
（2） 不确定性
不确定性是风险最本质的特征，由于客观条件的不断变化以及人们对未来环境认识的不充分性，导致人们对事件未来的结果不能完全确定。
（3） 潜在性
风险的不确定性决定了它的一种特定出现只是一种可能，这种可能要变为现实还有赖于其它相关条件。
（4） 可测性
不确定性是风险的本质，但这种不确定性并不是指对客观事物变化的全然不知，人们可以根据以往发生的一系列类似事件的统计资料，经过分析、研究后对风险发生的频率及其造成的损失程度做出统计分析和主观判断或估计。
（5） 双重性
风险的双重性是指由风险所引发的结果可能是损失也可能是收益。
（6） 行为相关性
指决策者面临的风险与其决策行为是紧密关联的，任何一种风险实质上都是由决策行为与风险状态结合而成的，是风险状态与决策行为的统一，风险结果会因不同的风险态度和决策行为而不同。
（7） 可变性
这是指在项目实施的整个过程中各种风险在质和量上会发生变化，随着项目的进行有些风险得到控制，有些风险会发生或转移促发新的风险。
（8） 多异性
对于周期长、规模大、范围广的项目，其风险因素众多且相互间的关系错综复杂，表现出不同形式和层次。
2.2.2 风险分析的必要性
商业地产投资风险主要有系统性风险和非系统性风险两大类，系统风险主要是商业地产市场供求风险、周期风险、政策风险等；非系统风险则是收益现金流风险、事件风险以及持有期风险等。如何通过严谨的投资决策分析，选择适当的投资机会，最大程度地降低风险，投资风险分析便成为整个商业地产开发过程中一个最重要的环节。
商业地产投资容易受到国家政策和地区经济情况的影响，也很难预测市场未来的走势。由于我国目前经济发展尚处于起步阶段，市场机制亦不够完善，商业地产市场秩序与开发程序方面也不规范，以及投资者自身经营管理水平的制约，必然加大商业地产的投资风险程度。另外商业地产投资本身也存在着许多缺陷，如变现能力差、缺少客观的价格标准、赋税较重、存在政府干预、交易纠纷颇多、信息不畅、资金筹措困难等。商业地产在我国的迅猛发展，导致了商业地产投资的过热、投资结构不合理等诸多问题。目前，商业地产投资者对商业地产的风险更是缺乏深刻的认识，对商业地产投资风险的分析研究程度不够，项目投资前的可行性研究也只是作一些简单的会计运算，缺乏风险的定性和定量的分析，造成了大量决策失误。因此，对商业地产投资风险的理论研究和实践运作，是商业地产投资者面临的一个重要课题。
2.3 BP神经网络理论概念
BP（Back Propagation）神经网络是1986年由Rumelhart和McCelland为首的科学家小组提出，是一种按误差逆传播算法训练的多层前馈网络，是目前应用最广泛的神经网络模型之一。BP网络能学习和存贮大量的输入—输出模式映射关系，而无需事前揭示描述这种映射关系的数学方程。它的学习规则是使用最速下降法，网络先根据输出值与期望输出之间的误差来调整输出层与隐层之间的权值和阈值，再将部分误差分配到隐层，再用这个误差值来调整隐层和输入层之间的权值和阈值，不断地重复这样的计算过程，使输出与期望输出相逼近，直到网络的输出值与期望输出之间的误差逐步减小到规定精度内。BP神经网络模型拓扑结构包括输入层（input）、隐含层（hide layer）和输出层（output layer）。