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4 我国商业地产主要融资方式 11
4.1 银行贷款 11
4.1.1 银行贷款分类 11
4.1.2 银行贷款存在的问题 12
4.2 上市融资 12
4.2.1 上市融资分类 12
4.2.2 上市困境 13
4.3 债券融资 13
4.3.1 商业地产债券的功能 13
4.3.2 债券融资难的原因 14
4.4 信托融资 14
4.4.1 信托分类 14
4.4.2 信托融资存在的问题 15
4.5 基金融资 15
4.5.1 房地产产业投资基金的涵义 15
4.5.2 房地产产业投资基金的优势 15
4.5.3 房地产产业投资基金在我国的发展现状及前景 15
4.6 夹层融资 16
4.7 REITs融资 16
5 我国商业地产融资组合设计—以REITs 为核心 18
5.1 商业地产REITs融资方式的意义 18
5.2 商业地产REITs融资方式分析 18
5.2.1 REITs概述 18
5.2.2 REITs发展模式 19
5.2.3 REITs模式的应用 20
5.2.4 建议 22
5.3 商业地产资金链分析 22
5.4 以REITs 为核心的融资组合 23
5.4.1 以REITs为核心的商业地产企业融资组合的意义 23
5.4.2 以REITs为核心的商业房地产企业融资组合规划 23
5.5 案例分析 29
5.5.1 凯德置地介绍 29
5.5.2 凯德置地融资模式 29
6 优化建议 33
6.1 政策建议 33
6.1.1 制定商业地产发展路线和政策 33
6.1.2 健全商业地产金融法律体系 33
6.1.3 发展资本市场 降低房企对信贷依赖 34
6.1.4 扶持创新多元化房地产融资产品 34
6.2 针对房地产企业融资改进的建议 34
6.2.1 降低资产负债率 34
6.2.2 不同规模房企选择合理经营道路 34
6.2.3 不同生命周期阶段选择适合的融资模式 35
6.2.4 争取资金来源的多元化 35
6.2.5 项目进程中合理安排融资模式 35
7 结论 37
致谢 38
参考文献 39
1 绪论
1.1 研究背景
2008 年世界金融危机扩散，政府为了防止经济硬着陆，推出四万亿刺激计划，货币政策由紧转松，流动性充裕，房市放量大涨。2009 年底政府再度加强房价调控力度，2010 年新国十条起，调控高压逐步形成，这轮调控号称“史上最严厉”， 各地纷纷推出限购政策，加息、限贷和预售款监管同时限制开发商贷款，暂停房地产企业 IPO 和上市房企再融资及并购重组的审批等，使得房地产企业的资金压力巨大。2011 年的房地产市场出现量价齐跌，市场各方僵持观望，但由于开发商曾在早前市场高涨时大手收地开发，销量下滑使得库存积压，上市房企的库存屡创记录，销售回款不畅。资金紧张，负债上升，房地产行业资金面受到空前的压制，一些中小房地产企业更是陷入融资困境。