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一、研究目的、意义：自1978年住房制度改革以来，中国的房地产取得了举世瞩目的成就，城镇居民人均住房面积逐年增长，实现了中国人民“安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜”千年梦想。房地产行业事关国计民生，牵动千千万万人民群众心弦，在推动国民经济高速增长的同时也带动了我国房地产金融发展。然而，房地产金融如同一把双刃剑，房产行业在保障人民住房，成为国民经济支柱力量的同时，其快速发展也带来一系列经济问题，尤其是近十年来我国房地产金融受国际金融危机影，加之国家宏观调控政策，我国房地产行业历经了繁荣、泡沫、放缓、局部萧条等阶段。不同于国外发展状况，我国房地产金融发展道路最鲜明的特点和演进轨迹在于房产行业发展对于国家宏观调控政策松紧十分敏感，因此研究中国房地产金融关键在于解读国家宏观调控政策。本文将结合国内学者对我国房地产调控政策解读以及国内外学者对世界房地产金融发展的研究，总结出中国房地产金融发展特点以及借鉴国外先进经验，探索出适合中国国情的房产发展之路。45088
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二、理论依据
学者邓宏乾在其著作《房地产金融》（2006）中系统地从横向、纵向两方面为我们阐述“房地产金融”一词的起源与发展，并运用大量案例进行分析房地产担保、房地产保险等房产资金融通说明房产资金融通方式，说明房地产金融具有广义与狭义之分，广义的房地产金融是指切与房地产有关的经济活动，而狭义的房地产金融则表现为一些具体的金融形式，如银行发行债券，安排房地产企业和基金上市，成立按揭类的证券公司等。另外，房地产金融并不等同于房地产资金的融通，房产资金融通只是房地产金融中众多功能的其中一个方面。另外，该书针对我国现行房地产发展状况，总结出我国当前形成了主要以商业银行为主体的房地产金融体系一级市场，二级市场尚未真正构建，因此我国当前的房地产发展状况并未形成真正意义上的房地产金融。同时《房地产金融》指出房地产作为大宗商品，具有集中性、资金周转期长、资金运动固定性高、资金增殖性增值性及风险性等五大基本特性，为我们研究房地产金融及国家宏观调控政策提供了一定的理论依据。
学者刘祺阳在其论著《我国房地产政策的演变与调控绩效》一文中简要概括自新中国成立以来我国主要历经住房计划阶段、住房改革阶段、以及住房市场阶段三大阶段特性，其中就住房市场时期（2008-2014）进行四个阶段深化，为我们理解当下政府政策出台背景及效用分析提供相应背景资料。
学者薛志勇在《基于预期理论的房地产宏观政策效果的影响分析》（2012）一文中主要运用经济学中“预期”剖析当前房地产问题产生的实质与根本原因，指出在当前国家垄断房地产一级市场的情况下，房地产市场中供求双方的决策均受到国家宏观财税和金融政策影响，政府决策在房地产价格预期形成过程中发挥主导作用，而公众预期与政府政策预期不相协调就是导致房地产市场偏离理性的重要原因。
学者范广垠在《我国房地产政策宏观分析的模型与方法》（2010）中运用大量案例评析从1998年-2009年中国房地产政策绩效，并分析比较测量政策效果的各种方法，得出“平衡-间断”模型对于解释我国房地产政策最为合适，指出分析房地产市场时应更加注重政治因素，政策制定中存在两个至关重要论文网、且相辅相成的因素----问题界定与议程界定，问题界定不同，议程界定可能会大相径庭，由此产生的渐进过程可能会中止，产生间断现象，因此在制定房地产政策过程中，最重要的是先界定问题。