物业小区最基本的治理模式是由业主、业委会和物业服务企业三方参与的最简博弈，结果是业主的控制得以实现。但是，由于存在初始权利配置的不同情况，博弈结果有很多种，对小区物业管理产生不同的影响。【5】
社区治理不得不提到自主治理。未来的居民小区治理只能是业主自治型的，这不仅是民主的大势， 从绩效与治理成本上讲，也只有业主本身才是决定自身事务的最好的主体。 居民小区的有效治理依赖于广大居民的有效参与， 同时，小区的有效治理又能够促进公民民主意识的提高，在其实践中，可以不断地提高他们的民主技能：选举、议事、谈判、协商等行动是锻炼民主技能的天然训练场，而这恰恰是公民社会崛起的先声。【6】
沈阳市从1998年开始了社区体制改革，调整了原有的社区规模，理顺了条块关系，构建出了新型的社区治理组织体系以及运行机制，其社区工作的思路和做法在1999年10月召开的沈阳模式论证会上，被民政部官员和相关专家学者正式确定为沈阳模式，此种模式在全国产生了广泛的影响。【7】沈阳的这种自治模式显示了我过社区建设的一种发展方向。但社区自治是否能够保持长久持续的发展呢？当然在有适当的制度基础前提之下我们才可谈自主治理。
在一个物业小区中，各种参与主体之间的关系构成了社区治理的结构，在这一结构中，居委会、业委会和物业企业之间的关系引起了各方面的关注。【8】从理论上说,这三者的关系应该是不存在严重的问题,因为居委会主要负责的是居民区的公共事物,物业提供的是市场化的服务,业委会则是业主们自发组织文护小区内产权人和使用者合法权益的组织。但我们可以从很多新闻上反应出，在当今社会上这三类组织的关系存在着不少问题。
根据目前物业小区的情况，三者关系在实践中主要有三种模式：1.“一方独大”模式。即在物业小区中只有业主委员会或只有居民委员会。2.“合二为一”模式。即业主委员会成员和居民委员会成员是同一批人，只是在进行物业管理时需要行使业主权利、履行业主职责的情况下以业主委员会的身份出现，而在进行社区管理，履行行政管理职能时以居委会的身份出现，即形成两套班子一套人马的模式。“三位一体”模式。这种模式的基本原则是：三方自主权平等和互相尊重；三方利益有机结合和公平互利；三个分工管理和多方合作共谋可持续发展，文护小区居民（业主）个人合法权益和小区居民公共利益优先保障。【8】
我国的物业小区治理的困境主要可以表现在三个方面。政府的失灵，市场的失灵，自治组织的失灵。【9】可以看出虽然自主治理理论的引入,对我国公共事物治理和发展有着积极的作用。但也可以看出我国和西方政治体制的差异不同，所以实施起来也有局限性。
我国的专家学者从不同的视角提出不同的理论观点。这些研究最主要的是从社会学、政府职能转变或管理模式变迁角度来进行研究，后来又出现公民参与和民主自治的分析框架，市民社会，新公共理论来研究城市社区。总的来说目前我国对于城市居民小区治理的研究总体上还处于起步阶段，主要是对国外研究的介绍或者是借鉴国外有关理论的基础上结合我国实际情况进行的研究，相对于实践还是显得有点滞后，并没有形成自己独有的成熟理论。我国小区的治理当然离理想状态还有很长一段距离。
参 考 文 献

[1]文森特•奥斯特罗姆，埃莉诺•奥斯特罗姆.公益物品与公共选择〔M〕.上海:上海三联书店，2000. CPRs文献综述和参考文献(2):http://www.751com.cn/wenxian/lunwen_7277.html