2  据以研究的案例

2.1  案情简介

李某购买了深圳市龙兴商业广场2栋的一个总面积10.36平方米的商铺，取得了房屋产权证。龙兴商业广场为龙兴泉公司经营管理，原开发商深圳市康纳公司未对商铺空间上进行独立的分割。李某与康纳公司签订了委托经营协议书，但康纳公司并没有按合约向李某支付返租租金,李某只有在当初签订合同时得到了一笔返还的租金。后来龙兴泉公司经营管理不善导致大批原租户离开，使商铺闲置多年，最终导致价值大幅降低。2010年龙兴泉公司受多数业主的委托将整栋商场出租给深圳市海创公司，使得商铺价值得到了提升。在海创公司要求下成立新的公司龙兴联泰公司对商铺经营管理。李某诉至法院请求判令龙兴泉公司、龙兴联泰公司停止侵权，以80元人民币/月/平方米的标准赔偿损失总计人民币4140元。

深圳市龙岗区人民法院驳回李某所有的诉讼请求，原因是该商铺空置多年大幅贬值，龙兴泉公司将整栋商场出租使商铺价值大幅提升。龙兴泉公司的出租行为从收益来判断并没有对李某的利益造成损害。而且龙兴泉公司得到了大部分业主的授权然后才出租商业广场的，龙兴泉公司在庭审中做出承诺：李某可随时从龙兴泉公司处取得其应得的租金。所以法院认为龙兴泉公司的行为不构成侵权。龙兴联泰公司对整栋商场进行经营管理，是依据龙兴泉公司与海创公司签订的出租合同，所以龙兴联泰公司的管理行为是合法的。李某要求龙兴泉公司、龙兴联泰公司交还该商铺，但该商铺是虚拟产权式商铺，而且康纳公司没有对商铺进行空间物质上的分割，李某无法提供充分有效的证据证明具体商铺的确切位置，李某的该请求无法履行。

二审法院认为龙兴泉公司将整个龙兴商业广场出租给海创公司的行为不构成无因管理。龙兴泉公司出租商业广场必须得到各业主的同意，对于没有同意龙兴泉出租行为的业主，龙兴泉的出租行为是没有法律依据的。李某要求龙兴泉公司和龙兴联泰公司返还该商铺的请求会使商场的整体价值降低，也使得龙兴泉公司丧失与海创公司签订的租赁合同的履行能力，联泰公司对商场经营管理的能力受损，其他商铺业主的权利受到了损害。浪费了相当多的社会资源和财富，不利于社会经济的发展。李某对该商铺的所有权是要保护的，但任何时候所有权都不可能不受到限制。李某要求返还该商铺及不予确认龙兴泉公司、龙兴联泰公司签订的房屋租赁合同书的请求没有得到中院的支持。就是对李某所有权的限制。但龙兴泉公司、龙兴泰联公司应向李某支付占有使用费。 

2.2  案件凸显的法律困境文献综述

2.2.1  法律依据不足

我国目前法律中在产权式商铺所有权界定和售后返租、售后包租的行为方面是一片空白，没有任何立法规定。立法的缺乏使产权式商铺业主权利受到侵害时因法律依据不足而无法受到充分有效的保护。

我国目前关于产权式商铺所有权的法律呈现出分散、不成体系俩个特点。虽然在部门法和单行条例中可以看到相关的规定，不过在规定的数量和深度方面都是较不成熟的。海南省的《海口产权式酒店管理暂行办法》是唯一一个关于产权式商铺的专项法律法规。而且各种法律法规之间的衔接松散，各法规之间没有实际操作可能性是产权式商铺所有权无法受到切实有效保护的原因。

2.2.2  权属登记做法不一

产权式商铺按是否有空间物质上的分割分为俩种。第一种是独立产权式商铺，即商铺之间存在有玻璃墙或者其他的明确的物体在空间上进行分割，这样的商铺可以确定四至。另一种商铺即本案中李某所购买的商铺以概念面积分割或以划线，地线进行面积分割的虚拟产权式商铺。对于虚拟产权式商铺北京、南京、常州等城市准予登记确权，而上海，合肥等城市明确禁止登记。 不同城市是否准予登记的做法不一，不利于保护产权式商铺所有权人的权利。若本案中李某无法进行权属登记，则李某会面临损失无法救济的局面。来~自^751论+文.网www.751com.cn/ 产权式商铺所有权界定和行使限制(2):http://www.751com.cn/faxue/lunwen_74959.html