2.3 房地产可行性研究的步骤

（1）可行性研究前期组织准备。进行可行性研究首先应该组建研究团队，主要完成项目初步构想、经费筹集、计划制定等。组建的研究班子应按照委托方要求对项目的背景、目的、要求等进行详细分析。可行性研究是一个涉及面很广的工作，研究班子的成员中要有了解房地产市场和评估房地产的专家、熟悉项目施工的技术工作人员、从事城市规划及管理的专家，领导班子应由熟悉工程造价、工程技术、管理经营，并善于协调各方工作的专业人员组成。

（2）收集房地产相关资料并进行市场调查。收集的资料主要有项目所在地的自然、经济、社会环境，当地政府的方针、政策，城市交通规划以及房地产市场发展前景的相关资料等。房地产市场的资料收集和调研的基础，其准确性、详细性、完整性是可行性研究真实可信的基本保障。

（3）房地产开发方案的设计、评估和选择阶段。在团队进行项目可行性研究中，会得出许多不同的项目方案。每种方案都各有优劣势和特点，研究人员必须进行分析得出各方案的经济效益和社会效益，综合比较之后选出最忧开发方案。

（4）对开发方案详细分析和研究。对选出的开发方案进行盈亏平衡、临界点、敏感性分析等，并综合技术评价和财务评价研究项目的可行性。

（5）编写项目可行性研究报告。在对项目进行了详细的分析论证后，确定了项目的投资情况，即可编写可行性研究报告。可行性研究报告要与前面研究的成果相一致，内容完整、详尽[7]。

 可行性研究步骤图

2.4 房地产可行性研究的内容

房地产项目可行性研究涉及的知识面很广，但具体内容都必须从市场情况，资金状况和各种风险等方面分析论证。可行性研究可分为投资机会研究、初步可行性研究和详细可行性研究三个阶段[8]。房地产开发项目可行性研究基本包括以下方面：

（1）项目概况。

这部分对项目的总体情况进行说明解释。一般包括项目的名称和所在地，当地的环境、经济、政治、水文地质等基本情况，项目的性质特点，以及项目开发的宗旨规模、技术指标和开发商的情况。

（2）市场分析和预测。

在深入调查和充分掌握各类资源的基础上，对将开发项目的市场需求及市场供给状况进行科学的分析并作出客观的预测，主要包括项目的建设周期、客户需求、产品竞争以及与其他项目相比的优劣势[9]。

（3）规划方案的比较确定。

通过对项目的建筑布局，基础设施分布，房产开发规模及各种主要技术经济指标参数进行全方位分析后得出详细完整的规划方案。如有对个方案可供选择，应进行比较分析，最终筛选出最佳方案。

（4）开发进度规划。

对项目开发进度、工期进行合理安排，把项目划分为方案设计、前期准备、主体工程、从属工程，竣工验收等若干阶段。这样做有利于那些投资大，周期长的项目可以按部就班的施工完成，降低了风险并且提高了效率。

（5）项目投资预算。

房地产开发项目所涉及的费用种类很多，主要有土地使用费用、前期工程费、建设成本、管理费、营销财务成本及各种规费税费，要对费用依据和范围进行估算必要的说明。估算精确度可比预算稍低，但在不同的阶段内应充分关注各类费用的调整，提高预算评价的准确性[10]。

（6）筹资方案和成本估算。

房地产项目对资金的依赖程度比较高，必须保证资金的充足和持续性，避免资金断链发生。房地产开发商根据投资安排和估算，合理估算出所需的资金，制定筹资方案，同时估算出资金筹集的的成本以及计划筹资方式[11]。 郡王府房地产开发项目可行性研究报告(4):http://www.751com.cn/guanli/lunwen_54260.html