本人对房地产估价这个课题很有研究的兴趣，并且在房地产估价公司实习，能接触到丰富的相关资料、数据等，所以选择这个研究课题进行毕业设计。

1.2  数据资料的获得

在估价公司实习的经历，使我获取数据资料的途径更为多样化。既有向有关房地产中介人员咨询了解、到相关小区进行测量拍照、查看各式各样的《房屋所有权证》和《国有土地使用证》等现场资料获取活动，也有网上搜集交易案例、查阅有关房地产估价书籍等搜索资料的活动。为了完成本次毕业设计的房地产估价报告，我咨询了淮安市中意房产和腾跃房产的中介人员、在现场测量了估价对象的楼层层高并且完成了内外部拍取照片，以及在网上搜集了同一区域的房地产市场交易情况等各种工作。论文网

1.3  设计的难度

本次设计所涉及的商业性房地产估价报告属价值量较大、变现情况较为复杂的类型，难度较一般的住宅房屋估价报告高，同时又比工业厂房、在建工程、未开发的纯土地等估价报告的难度低。所以本次设计所涉及的估价报告属中等难度。

1.4  设计实现的可能性

虽然本次设计有一定的难度，但本人在评估公司实习的过程中积累了一定的经验，与此同时，还可以向更有经验的同事请教（他们已考取或在考土地估价师等证书，理论与实践的经验都很丰富，专业技术性强），更有经历更为丰富的指导老师的指导，所以我对设计的实现充满信心，对最终的设计成果非常满意。

2  设计依据

2.1  理论与方法

本次设计中采用了市场比较法和收益还原法。

市场比较法的原理是：经济学中的替代原理作用于房地产市场，表现为效用相同、条件相近的房地产价格总是相互牵引、趋于一致、即任何购买者不会接受比市场上正常价格高的成交价格，任何卖者也不会接受比市场上正常价格低的成交价格。文献综述

选取同一供需圈内三个近期与估价对象类似的房地产交易实例的交易价格、交易时间等估价相关资料；对所选取的案例分别进行交易情况、时间因素、区域因素、个别因素修正，以求取比准价格；将所求取的比准价格进行技术处理以确定估价对象现值。其基本公式为：

估价对象比准价格=比较案例房地产楼价

市场比较法的测算方法是：(1) 收集案例 → (2) 选取可比案例(三例) → (3) 建立价格可比基础 → (4)交易情况修正 → (5) 价格指数修正 → (6) 区域因素修正 → (7)个别因素修正 → (8) 综合评定估价值。

收益还原法的原理是：经济学中的预期原理作用于房地产市场，房地产的价格基于市场参与者对其未来所能获取收益或效用的预期。由于房地产效用的长久性，在房地产耐用年限内，将会持续地给权利人带来经济收益。因而，房地产的价格可由房地产未来各期能给权利人带来的纯经济收益的现值来体现。

将房地产可预见的未来各年的净收益按一定的资本化率折现到估价时点，加总求和得出房地产的价值。收益法计算公式为：

V——房地产价值

a——第一年净收益

r——资本化率

g——净收益逐年递增的比率

n——尚可收益年限

收益法的测算方法是：先确定同类商业房地产第一年租金水平，然后计算净收益，确定资本化率和尚可收益年限，最后计算出估价对象的价值。

2.2  规范

本次估价的目的是房屋所有权人到银行做抵押贷款，抵押贷款估价所依据的规范主要包括技术规范和法律规范两大方面。 淮安市开发区韩泰北路8号16幢A6室商业房地产抵押价值评估(2):http://www.751com.cn/guanli/lunwen_73309.html