3.3.4 区位因素
区位因素：即地理位置。是关于人类经济社会活动空间组织优化分布及其相互作用的关系。
房地产业有句名言：第一是区位，第二是区位，第三仍是区位。住宅开发的区域特性决定了住宅开发项目对土地位置的极端敏感性。一般而言，地段好、交通条件完善、商业发达、人口集中的地区，住宅价格相对较高，反之则相对较低。若城市规划对某些区域有特定的规划要求，如中心商务区、大型绿化带等都会对预期的住宅价格产生影响。20世纪90年代初，上海城市总体规划提出在浦东陆家嘴和浦西外滩建设上海新的CBD，致使这两块相关区域内的商品房住宅市场价格飞涨，已经成为上海商品房住宅市场价格上涨的领头羊。
同时上海的商品房住宅市场不同的区位的土地成本也不一样的，上海的区位是浦西的人民广场为中心，分为内环、内中环、中环、中外环、外环。土地成本比例大致呈现从外环、中环、内环市中心区域逐渐上升的特点，依次为40％左右、50％左右、60％左右。市中心个别项目的土地成本甚至可以高达80％。“如果不考虑土地成本因素，大部分的房地产项目，不管在哪个城市，其价格不会飞速上涨。
3.3.5 社会因素
社会因素对房地产价格的影响是相当复杂的，作用过程也比较长，是一种渗透性的影响，包括人口、城市化状况、社会治安、文化氛围、风俗习惯等。上海的城镇人口增长已经从1990年1283.35万上升至2012年2380.43万，外来人口已经从2000年的387万上升至2007年900万，这无疑会导致上海商品房住宅市场的需求，也自然会导致上海商品房住宅价格的上升。除人口因素以外，影响房地产价格的社会因素还包括人口增长到某一水平后都会进入一个稳定状态，人口总量大致文持在一个相对不变的水平。因此，土地与人口增长之间可以文持一个相对合理的关系，不存在土地供应不足的问题。
同时上海良好的社会治安状况，高度的城市化率更加保证了房地产业的正常运转。社会、社区保障：社会保障制度会对住宅价格产生影响。如果社会保障面增加，就会减少对商品住宅的需求，进而影响商品住宅价格。良好的社区环境与和谐的邻里关系，从我国的住宅市场发展来看，这一因素对住宅价格的作用愈来愈重要。

 
4 上海商品住宅价格影响因素的实证分析
近年来上海市商品住宅价格快速上涨，远远高于城市居民收入的增长速度，严重影响了居民的生活，对我国构建社会主义和谐社会产生了不利影响，因此快速合理调控商品住宅价格显得极为重要，合理调控商品住宅价格就要首先清楚影响商品住宅价格的因素。这一章将会在前面章节理论分析的基础上，根据科学研究需要以及现实可行性从影响上海市商品住宅价格的众多因素中选取有效变量进行科学系统分析，并结合上海市商品住宅价格影响因素的历史数据进行定量分析，得出分析结果。
4.1 模型假定及变量选取
4.1.1 研究对象的确定
由于本文主要研究的对象是住宅价格，而且对于目前的房地产市场，商品住宅的价格是大众最为关注的热点，所以在这里，我们以商品住宅的价格来进行分析。
4.1.2 市场的限定
在现今的中国住宅市场是由增量市场和存量市场组成，本文的研究对象确认为增量市场，暂时不考虑出租市场和二手房市场的价格变化情况。
4.1.3 阶段的限定
考虑到时效性等问题，故将研究阶段限定在2005年到2012年。
4.1.4 变量选取
  本文第三章商品住宅价格的主要影响因素分析章节中,列举了诸多影响因素,有上海市GDP、城市人口数量、人均可支配收入、开发投资、销售面积、利率、税收政策、心理预期策等。在上述影响因子中,选取GDP、人均可支配收入、城市人口数量、竣工面积、开发投资、销售面积共6个因子来研究其对商品住宅价格的影响。 商品住宅价格的影响因素探讨(14):http://www.751com.cn/jingji/lunwen_383.html