- 上一篇：土地承包经营权确权登记问题研究
- 下一篇：论音乐著作权集体管理制度之完善
在《物权法》实行之前，《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定建设用地使用权期满后，土地使用权及地上建筑物、附着物无偿归国家所有。高圣平认为使用权到期后，政府可以无偿收回所有权的制度对合理规划土地资源起到消极的影响，不利于其可持续利用，也会导致毁坏建筑物的现象【3】。基于各种异议，1994年《城市房地产管理法》规定使用权期满使用者需提早递交申请，然后再签署一次合同并上交出让金。李显东表示这个制度给予了土地使用者能够继续使用国有土地的权利，从某种意义上说它保障了土地使用者的权益，改变了之前不论什么情况下土地所有人高于一切的理念【4】，而牛立夫却觉得续期要求重新提交申请同时又缴纳出让金难以被群众接受【5】。直到《物权法》第四次审议稿，对住宅与非住宅建设用地使用权续期进行区分采用不一样的标准，住宅建设用地使用权期满自动续期，由国家确定续期时间长短和需要交费的标准。而第751次审议搞采取了模糊处置，去除了缴纳土地出让金的要求。
最后《物权法》第149条规定：住宅建设用地使用权期满，自动续期。由此可见，住宅建设用地使用权期满续期制度经历了从繁到简、从要求有偿到含糊制定的发展历程。自动续期意着不要求使用者提前提交申请，建设用地使用权倘若到达截止时间，原使用权自动延续一次。高圣平认为自动续期避免了使用者遇到办理续期手续的困难、程序的繁琐，不是一定要消耗的行政费用也会相应减少【6】。袁志峰认为，理论上，它缓解了住户拥有住宅所有权不存在时间限制与拥有的土地使用权存在时间限制的冲突，保护了群众的基本权利；基于现实，自动续期制度有利于群众安居乐业、社会安定，对落实以人为本的落脚点有重要积极的意义【7】。另外靳相木认为，自动续期意着土地使用者能够长期甚至永远地拥有国有土地的使用权，考虑到地上建筑物无时间限制的所有权，这个规定是缓解了土地使用权存在时间要求与地上建筑物所有权不存在时间要求的冲突，但必须清醒地认识到，采用自动续期，群众得到的使用权将会演变成一项无时间限制的长期性用益物权，而法律要求的用益物权是存在时间限制的，存在不合理性【8】。
二、问题提出及温州、青岛、深圳续期案例介绍
（一）问题提出
即使《物权法》指出建设用地使用权自动续期，但是由于该条款并没有明确指出自动续期的具体条件，表述笼统模糊，缺乏可操作性，各地方无法妥善地解决自动续期的问题。关于自动续期的不确切规定，立法部门对此给出的理由是：住宅建设用地使用权续期是否免费，与人民的基本利益紧密相关，大多住宅土地使用权只有七十年的使用期限，究竟怎样合理的规定自动续期，现在科学理论依据尚不够充分，如果七十年后国家经济发展良好，是否需要继续收取出让金还有待商榷，因此应仔细考虑，慎重做出决定，现在还是不做明确规定相对合适【9】。牛立夫指出这种模糊处理不能让广大人民群众心安，造成社会恐慌，并且会致使不同法律法规相互之间的不适合和矛盾，导致了现实生活的很多不便【5】。目前，深圳、青岛、温州都已出现20年建设农地使用权到期的个例，且再过几十年，70年住宅土地使用权到期的问题将大范围出现，因此，自动续期制度的明确急需解决。
因此，本文将以深圳、青岛、温州为切入点，评析对二十年住宅建设用地使用权自动续期的实施措施及过程，总结焦点争议，最终针对焦点争议为七十年使用权期满后自动续期的条件明确提供完善意见。