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4.3.2 战略联盟管理模式 21
4.3.3 专业公司管理模式 22
4.4 相关建议 22
5 案例分析 24
5.1 项目概况 24
5.2 开发模式分析 25
5.2.1 融资模式分析 25
5.2.2 运营模式分析 25
5.2.3 管理模式分析 28
5.3 相关建议 29
6 结论与展望 31
6.1 研究结论 31
6.2 研究展望 31
6.3 创新与不足 31
致 谢 33
参考文献 34
1 绪论
1.1 研究背景
联合国国际人口学会编著的《人口学辞书》对人口老龄化的界说是：当一个国度或地域人口60岁及以上人口所占比例超出10%，或65岁及以上人口所占的比例超过7%时，该国度或地域就属于人口老龄化国家或地区。
2012年底，中国60岁及以上老年人口已达1.94亿人，占总人口的14.3%，比上年增加891万。2013年，老年人口数目将冲破2亿大关，到达2.02亿，老龄化程度将至14.8%。显然，我国已步入老龄化社会。
最新统计得出，至2013年12月31日为止，上海全市户籍人口1432.34万人，详细数据见表1.1。
表1.1 上海市老年人口统计表
岁数（岁） 人口数（万人） 占总人口（%） 比上年增加（万人） 增长（%） 占总人口比重比上年增加（百分点）
60岁及以上 387.62 27.1 20.30 5.5 1.4
65岁及以上 256.63 17.9 11.36 4.6 0.7
70岁及以上 171.93 12.0 2.80 1.7 0.1
80岁及以上 71.55 5.0 4.51 6.7 0.3
数据来源：《上海市老年人口和老龄事业监测统计调查制度》
全国老龄就业委员会展望，到2027年我国65岁及以上人口站总人口比例将跨越14%，我国将正式进入“老年型社会”。这意着我国只使用14年就通过发达国家花了50年乃至百年经历的人口社会老龄化过程。不过，当前我国养老地产开发落后，尚处于起步摸索阶段，这使我国养老产业的发展面临着严峻的情势。
近年来，我国先后出台了《中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》、《中国老龄事业发展“十二五”规划》和《社会养老服务体系建设规划（2011－2015年）》等计划文件，明确了“要充分发挥市场机制的基础性功用，依靠用地保证、信贷支撑、贴补贴息和政府收购等多种形式，踊跃领导和鞭策企业、公益慈善机构和其他社会机构加入，加入建设养老服务的运行和管理，促进养老服务的发展，通过社会化、产业化的手段，把我国养老地产业的开发搬上日程。
中国已经进入老龄化社会，养老金的缺口、公共养老院、高端养老院的消费新闻经常出现在报纸上，“银发经济”被看成将来20年内经济涨幅最大的一块蛋糕，开发商也“无利不起早”，个个涉水养老地产。
2013年，国家出台了一些鼓励民间资本开发养老产业的政策，包括保利、万科、远洋、绿地、合生、万达、绿城等企业在内，我国已有不止80家房企投入养老地产。如首创、华业等中型房企也快速进入市场想分一杯羹。华业地产近期也宣布，计划投资100万元，在北京设立一个华业康年经营管理有限公司的全资子公司，负责公司养老事业和服务运营管理。