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2.1.1 养老地产的概念
养老地产是住宅地产、商业地产和服务三者的有机结合体,是日趋严峻的老龄化背景下，适合老年人居住，可以满足老年人的社会活动、心理需求和生理需求，由房地产开发商企业发起的，为老年人的健康供应良好基本保证的老年住宅产品。养老地产接近于高级住所产物，但又有所不同，其规格更高，功能和设施更全，能根据老年人的需求，从居住、餐饮、护理、医疗、康复等方面量身设置。养老地产基础内容分析，如表2.1所示。
表2.1 养老地产基础内容分析表
项目 养老地产
客户 年龄段 老年（65－100岁）
客户偏好 使用权为主
联想与心态 悲伤和没落
目标客户群 中产阶层
产产品形态
功能组合 整合了生活、照看护理、临终关怀、失能介护、医疗保健等功能
产品与服务 养老公寓、基本适宜化设施与专业化服务
项目选址 在发达城市群的副中心或郊区，拥有适宜的空气、水质，靠近自然景观或营造人造景观
发展商要求 资金实力雄厚、无短期回现目标、熟知老年人居住需求、后期运营成本高
产业属性 福利性、公益性、弱盈利性
市场号召力与接受度 一般
2.1.2 养老地产的特征
相比于一般的地产而言，养老地产具有以下特征:
（1）在选址特征上，养老地产的产品主要有“永久性、不动性、不可复制性”的特征，要综合考虑交通、周围环境、生态条件等各方面因素；
（2）在开发特征上，要表现出孝顺父母、有亲和力、团聚、和睦的氛围。对于居住需求的规划和设计，如无障碍设计要求，应该要一个有紧急呼叫系统；
（3）在服务特征上，老年公寓必须有一个更完整的配套设施，为老年人提供，服务要求更高，更方便快捷的“一站式”的经验是非常重要的。
由此可知，这些特征给养老地产带来开发资金需求量大、产业链长、各方利益关系复杂等一系列问题。