房地产开发企业核心竞争力研究(3)

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房地产市场跟随着中国经济的脚步，正在步入完全市场竞争的时代。房地产开发企业必须把心思放在规划、设计、营销等各个环节，并且不断提高自身的竞争优势，拥有自己的核心竞争力，这样才不会被市场所淘汰。在国家宏观调控政策和行业市场的自由竞争双重压力之下，房地产开发企业想要在夹缝中生存，必然要迎接更加严酷的挑战。这些挑战来自于各个方面：

第一，受宏观政策的调控，中国的房地产市场是比较典型的政策市场，国家和地方政府制定的房地产政策都在很大程度上影响着房地产业的发展。自从2003年4月出台的“121号”文件拉开了宏观调控的序幕之后，再到2006年5月17日“国六条”的出台无疑是加强了国家在宏观调控上的力度，从以上两个政策的出台不难看出国家将调控的重心放在了土地资源、个人住房贷款政策、税收、住房供需结构、产权交易、银行贷款利率等等多个层面，其目的在于在降低商品住房的价格，阻止房地产市场泡沫的产生，让房地产业得到持续健康的成长。有许多的房地产开发企业受到这些政策的影响之后，运营状况惨淡。2011年出台的“限购令”在房地产竞争市场引起了不小的波澜。众多房地产开发企业马上陷入了严重的资金链危机。2013年2月21日“新国五条”出台。会议上提出了有关于如何完善稳定房价工作责任体制、增加普通商品住房数量及土地供应数量、加快保障性住房规划建设的步伐、坚决抑制投机投资性购房、和增强市场监督等五个方面的具体规章制度，并着重强调应该尽快形成能够引导房地产市场健康发展的长期而有效的机制。在2014年9月30日，央行出台了房贷新政，此项政策对之前的信贷政策进行了全面的松绑，与之前的信贷认定套数政策相比，本次政策对第一套、第二套、多套，在认定的程度上有一定程度上的放松。这种松绑的幅度在某种程度上甚至比2009年的政策更宽松。这项政策能够有效地刺激大量的需求进入市场，特别是改善型的需求。在新的政策出台之后，全国各地楼市的销售量都有所提升。2015年出台的房地产调控政策主要的基本思想是坚持促进消费、减少库存。供需两边宽松的政策频频出台，改善了行业生存的环境，促进市场平稳发展。

第二，市场竞争激烈，我国的房地产行业以民营企业和国有企业为主，而对于民营企业来说，竞争不止来源于和自己在同一起跑线的民营企业，还要面对房地产行业的“老大”国有企业的垄断。据有关数据统计，2012年，北京的土地成交数量为37块，其中国有企业就拿走了24块，占据了高达六成的住宅用地成交份额，而民企拿地仅占三成。房地产调控发展至今日，行业的集中度进一步上升，中小企业正在被国有企业逐步挤出土地市场。而众多的央企和国企开始占据了土地市场的领先地位，由于它们拥有大量的土地资源，这点有利于它们进一步提高终端市场的市场份额的比例。正是因为国企具备了这种得天独厚的优势导致了房地产市场的不公平竞争。既然没有办法改变外在的条件，企业就应该着眼于自身的核心竞争力，努力地提高核心竞争力才是杀出重围的关键方法。

第三，是消费者的理性消费。目前房地产市场已经从卖方转到买方，消费者牢牢抓住主动权。房地产开发企业正使出所有的本领以满足消费者的需求，消费者已经在漫天飞舞的楼盘广告中逐渐趋于理性。消费者对于住宅的要求已经不仅限于结构安全、居家安全、设备性能等基本需求，更多的是对舒适度、健康、环保、节能等更高一层次的要求对住宅进行综合评价。如果销售楼盘只靠夸大炒作，靠一时的低价，而不去关心消费者真正的需求，已经无法在房地产市场上立足了。