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1.1 选题依据
本人现阶段实习于上海奇正公司南通子公司，本设计是关于海安项目沿海大市场尾盘期的车库营销。沿海大市场是个商业综合体，现处于尾盘期，但车库剩余货量较多，为确保回款，完成清盘，故策划推广实施关于车库的营销方案。
1.2 设计项目概况
沿海大市场分为A、B、C三个区，位于江苏省南通市海安县火车站旁，总投资10亿元，建筑面积80万平方米，物业类型包括住宅、商铺，以多层、小高层、高层为主。
A区已于2007年6月开盘，现因火车站扩建，已拆迁。
B区为沿海MOHO社区，绿化率30%，于2010年2月28日开盘，现只剩余部分期房及车棚车库未出售，其余已全部交付使用。MOHO社区由十幢创新多层住宅组成，右边紧靠7万平方米健康生态公园，前临连接沿海高速的迎宾路。沿海MOHO社区所在的沿海大市场是集食品、水果、百货等的产品批发、零售等功能于一体的大型商贸流通项目，未来将发展成为苏中大规模、专业化、现代化、规范化、国际化的商贸流通交易中心，为广大食品、进出口水果、百货等行业的生产商、采购商提供“一站式”增值服务平台，是海安乃至周边城市中采购效率高、采购成本低的综合商贸平台，户户通透，户户朝阳，打造了海安城市东大门的形象窗口。
C区为沿海威尼斯，现处于在售状态，占地面积86428平方米，规划总建筑面积128778平方米，共由3个部分组成，一层是商铺，作为商业配套，现在沿街部分的2.9万方，已经建成并且投入使用了。二层以上是住宅部分，由24栋多层电梯房和2栋挑高公寓组成。项目旁边是7万平米的苏中地区最大的健康生态绿化广场，它是一个纯天然的氧吧、空气净化器，并且，中间有个1万平米的下沉式音乐喷泉广场，每逢节假日，音乐喷泉都会对外开放。项目南边，是江苏省海安县教师进修学校附属小学，师资力量非常不错，同时，周边邮局、银行、餐饮、娱乐、商业街等设施一应俱全。
沿海车库位置处于二层，业主需通过坡道上二层入库停车。沿海大市场车库营销不同于住宅营销和纯商业营销等产品营销，车库相比而言使用面积小，产品形态功能单一，而价格不一定低廉，故沿海车库存在存量较多的问题。根据诸多现实情况，本设计通过对南通市海安车库的现状分析及沿海大市场车库的研究分析，对车库重新进行定位，依据价格，推广、推售、销售组织等营销策划思路，来制定方案以及对初步执行效果进行反馈分析。
1.3 设计目的和要求
本课题意在通过本人在项目上实习工作的经验，详细分析南通海安沿海大市场项目在尾盘时期的车库营销策略，借此论证该时期营销策划的工作内容及重点，明确该时期营销策划对项目整体销售的影响及作用。通过对南通市海安车库的现状分析及沿海大市场车库的分析研究，对车库重新进行定位，依据价格、推广、推售、销售组织等营销策划思路，来制定方案，并且对初步执行效果进行反馈分析。
毕业设计内容真实，概括准确，研究充分，所提建议及结论要切实可行，结构严谨，文字精炼，标点符号使用要正确，格式规范。
1.4 数据资料选取
在营销策划公司实习的经历，使我获取数据资料的途径更为多样化。既有向公司有关策划、设计、销售等相关人员咨询了解；也有到市场中其他项目楼盘进行调查、询问，同时也在网上搜集了各项数据案例统计，比如海安的房产网；也查阅了许多有关房地产营销策划的书籍。为了完成本次毕业设计的房地产营销策划报告，我对本次策划方案的制定实施进行了全程的跟踪反馈，使其更具现实意义。