2 设计依据
2.1 理论与方法
本次设计在项目定位时运用了项目SWOT分析法。
所谓SWOT分析,即基于内外部竞争环境和竞争条件下的态势分析,就是将与研究对象密切相关的各种主要内部优势、劣势和外部的机会和威胁等,通过调查列举出来,并依照矩阵形式排列,然后用系统分析的思想,把各种因素相互匹配起来加以分析,从中得出一系列相应的结论,而结论通常带有一定的决策性。运用这种方法,可以对研究对象所处的情景进行全面、系统、准确的研究,从而根据研究结果制定相应的发展战略、计划以及对策等。S(strengths)、W(weaknesses)是内部因素,O(opportunities)、T(threats)是外部因素。按照企业竞争战略的完整概念,战略应是一个企业“能够做的”(即组织的强项和弱项)和“可能做的”(即环境的机会和威胁)之间的有机组合。源]自=751^`论\文"网·www.751com.cn/
另外,还采用了市场比较法。比较法,是指将估价对象与估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较,对这些类似房地产的已知价格作适当的修正,以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。市场比较法是房地产估价最重要、最常用的方法之一,也是一种技术上成熟、最贴切实际的估价方法。市场比较法的测算方法是:(1) 收集案例 → (2) 选取可比案例(三例) → (3) 建立价格可比基础 → (4)交易情况修正 → (5) 价格指数修正 → (6) 区域因素修正 → (7)个别因素修正 → (8) 综合评定估价值。
同时在本设计中给出多种盈利方案中还用到了盈亏平衡分析法。盈亏平衡分析又称损益平衡分析或量-本-利分析,是对项目的生产规模、成本和销售收入进行综合分析的一种方法。盈亏平衡分析的目的:是确定投资活动的盈亏平衡点,使投资者能掌握企业或项目的盈亏界线,了解企业或项目的风险大小,并有针对性地制定对策线性盈亏平衡分析:指收入、成本、利润等均和产量呈线性关系(一次函数)的盈亏平衡分析曲线形盈亏平衡分析:指收入、成本、利润等均和产量呈非线性关系的盈亏平衡分析。
2.2 规范和标准
a)《住宅设计规范》GB50096-2011;
b)《住宅建筑规范》GB50368-2005;
c)《建筑设计防火规范》GB50016-2014;
d)《城市道路绿化规划与设计规范》CJJ75-97;
e)《建筑工程施工质量验收统一标准》GB50300-2001;
f)《淮安市城市总体规划(2009-2030年)》苏政复〔2011〕50号文;
g)淮安市统计局、房产局等政府部门发布的相关信息资料。