- 上一篇：人民币国际化影响因素研究+文献综述
- 下一篇：存货质押融资业务的价值风险控制问题研究
1.2 研究思路和主要研究方法
房地产价格是房地产金融市场风险的主要测度和分析指标，金融机构对房地产业的贷款则是房地产业发展的主要动力和资金来源的主要渠道。通过对这些指标及相关指标进行数量分析，可以定量地观察房地产价格受银行信贷的影响，为定量地分析房地产金融风险提供依据。由于我国房地产业发展较晚，各种统计资料尚不健全，全面收集到房地产信贷的资料比较困难，又房地产开发贷款数据比较齐全，因此本文以房贷政策中的房地产开发贷款为例；同时，在我国的房地产业的投资中，资金来源的渠道比较单一，其国内贷款大部分来自于银行贷款，因此，房地产开发投资与银行的房地产开发贷款之间存在着严格的替代关系。
本文在文献回顾的基础上，以南京市为例，以其统计资料为基础，利用房地产开发投资来代替银行的房地产开发贷款进行实证检验，定量分析中国房贷政策对房价的影响。
2 中国房贷政策概况及其对房价影响的相关文献综述
2.1 中国房贷政策概况
2.1.1 房地产信贷主要出台政策
我国的房地产信贷政策起步于1991年，于当年着手制定住房抵押贷款管理办法。1995年中国人民银行出台了《商业银行自营住房贷款管理暂行办法》，文件中规定的住房贷款条件比较严格。1997年中国人民银行又颁布了《个人担保住房贷款管理办法》，对原先的诸多规定进行了放松。1998年对如上规定又进一步进行了放松：扩大了贷款的使用范围；扩大了贷款的实施城市范围；扩大了办理个人住房贷款的金融机构范围；在利率方面更加优惠。这些文件的目的在于使我国发展相对缓慢的房地产市场进入快车道。1999年中国人民银行下发了《关于鼓励消费贷款的若干意见》，房贷时间延长，进一步下调利率。2003年中国人民银行发布了《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（121号）对房地产开发企业向银行申请贷款做了一些从严的制度规定，规定贷款严禁跨地区使用，申请贷款只能通过房地产开发贷款科目获得，企业的自由资金不低于开发总投资的30%。房地产开发商固有的银行贷款融资模式收到了一定的限制。2004年10月，央行10年来首次宣布上调存贷款利率。2005年3月，央行取消房贷优惠政策，调控涉及消费层面。2007年国家出台《中国银行业监督管理委员会关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，将首付提高至40%。2008年，央行货币政策完成了“从紧”到“适度宽松”的全面转身，银行放松了银根紧缩政策。2010年，对二套房贷做出了严格的首付规定。2012年规定第二次购房贷款首付比例不得低于60%，银行不支持第三次购房。
2.1.2 房地产信贷
房地产信贷是指银行对房产、地产和建筑业的生产经营发放贷款以及对居民购房、建房的消费性贷款。目前我国开展的房地产信贷业务的内容主要包括：开办住宅建设基金专项存款业务，推广个人住宅储蓄存贷款业务；支持和促进住宅建设产业化；把住宅信贷纳入国家宏观信贷计划等。房地产信贷主要包括房地产开发贷款、住房贷款、土地储备贷款、个人商用房贷等。
(1)房地产开发贷款
房地产开发贷款是指对房地产开发企业发放的用于住房、商业用房和其他房地产开发建设的中长期项目贷款。房地产开发贷款是房地产信贷的主要方面，也是房地产开发投资的主要来源。对商业银行来说，房地产开发贷款有不错的回报，而且还比较稳定。
(2)住房贷款
住房贷款是指银行及其他金融机构向房屋购买者提供的任何形式的购房贷款支持，通常以所购房屋作为抵押。住房贷款分为公积金贷款和商业贷款两种，按还款方式又分为等额本息还款方式和等额本金还款方式两种。