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    (三)房地产风险分析总结 22
    五、结论 23
    致谢 24
    参考文献 25

    一、引言
    (一) 研究背景
    从新中国成立的1949年到改革开放伊始的1978年,计划经济主宰着中国城镇居民  的住房、企业和商业用房,这就是所谓福利分房或国家拨款兴建,可以这么说,在那一特定时期,中国还没有房地产市场和房地产行业。     
    虽说1978年,十一届三中全会确立了“以经济建设为中心”的指导方针,但直到1992年十四大,才真正把“建设社会主义市场经济体制"作为我国经济体制改革的奋斗目标。所以,纵观我国整个房地产经济发展过程,可以发现其始终是在政府控制下,带有强烈的政府行为和政策指导性质。在相关政策的指导下房地产业,大致经历了三个不同的发展周期,分别是1979年~1990年,1991年~1999年,2000年至今。通过前两个房地产周期可以发现:每一轮周期跨度大约为10年。以下分别介绍每个房地产周期及当时出台的相关政策。
    第一轮周期是1979年~1990年。1979年至1983年间,政府修改了十年规划指标为调整、改革、整顿。政府关于房地产出台了一系列政策,主要内容为允许私人建房,城市居民可以自购自建,开始住房制度改革与调整产业结构,下放管理权。随着这些政策的推出,房地产经济开始复苏。进入第一轮发展周期。政府在1988年为房地产市场确定了以扩大房地产产业发展,进行住房制度改革的目标。同年还修改《宪法》,允许土地批租;在全国城镇分期分批推行住房制度改革与开放房地产市场。相应地,房地产投资规模与销售在这一年里有了大幅度增长,增长幅度分别为72%和43%。由于增长幅度过大,政府于1989年发布了《关于加强房地产市场管理的通知》,同时配合压缩固定资产投资规模、紧缩银根的手段。希望以此来达到规范市场行为、整顿市场秩序的目的。结果导致房地产市场与上一年相比,投资与销售额的增长幅度都有了明显减少,分别为 6%与11%。到了1990年,政府为了进一步治理整顿市场并大规模清理在建项目,颁布了《深化企业经营机制改革的通知》,同时为了推进土地使用制度改革,发布《土地管理法实施条例》。当时又恰好全国宏观经济调控处在紧缩银根的阶段。结果房地产开发投资自1986年以来首次出现负增长。这标志着第一轮房地产周期结束。
    第二轮周期是1991年~1999年。为了规范房地产发展,深化住房制度改革,房地产市场建设在1991年中全面起步。房改也开始在全国范围内全面推行。这一年房地产开发投资和销售量分别比上一年增长33%和18%,有明显的增长幅度,标志着房地产进入新一轮的发展周期。政府1992年出台引进外资,开放房地产价格,扩大市场调整范围与发放开发消费贷款等政策。此时。房地产便成为新的投资热点。据统计。1992年房地产投资达731亿元,比上年增长117%,房地产开发企业达1.4万家,商品房平均价格为 1034元每平方米。1993年房地产开发投资增长165%,商品房价格比上年增加102%,两个指标都达到历史最高水平,可以说这一年是房地产发展速度最热的一年。为了防止房地产过热而危及整个国民经济,1994年国务院发布了《国务院关于继续加强固定资产投资宏观调控的通知》和《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》,并对房地产开发经营机构开展全面检查以此整顿金融秩序。结果,土地开发面积及房屋新开工面积均呈负增,房地产开发投资增长为32%,高速发展的势头有所遏制。1995年政府相继颁布《房地产管理法》和《增值税法》,同时实施安居工程。这些有力措施的推出使房地产投资规模得到了有效控制,增长幅度只有23%。1996年政府全面推行住房公积金制度和租金改革,并开始建立政策性抵押贷款制度。商品房价格在这一年里上涨幅度有所回落,个人购买商品住宅比例有所加大。房地产投资规模和销售额增长幅度分别为2%和13%,速度明显放缓。1997年在从紧的财政政策和货币政策的宏观调控背景下,房地产开发投资比上年同期负增长1.93%。从1998年至1999年,政府启动住房消费和深化落实住房分配货币化改革,但房地产开发投资规模并没有大幅上升,商品房平均销售价格比上年出现小幅度回落,标志着第二轮房地产周期结束。
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