经法院审理查明：一、双方签订的服务合同中虽有某物业公司提供车位，停车人按月交纳停车费的内容，但因原告及泉源小区的其他业主无人申请此项停车服务，所以某物业公司未向小区业主收取停车费，也未提供统一的停车车位。二、某物业公司在邱某居住的小区内设立了24小时门卫，在小区的主要道路安装了电子监控录像。

最终，法院判决甲方即邱某在3日内按照相关规定向乙方即其所在小区的物业服务公司缴纳相应的物业费以及滞纳金 。

2.2 案件焦点

在该案庭审辩论中，被告辨称其承担的是公共物业管理，对摩托车等私人物品没有接受委托，不应承担责任。法院审判也认为原、被告双方在合同中约定，某物业公司承担的是公共物业管理义务，只负责小区物业管理区域内的公共秩序，并针对于公共安全提供防范服务。可以这样来理解：凡是业主在住家内发生的人身被伤害、财物被盗被损失的情形，物业管理公司都不必要承担责任。

关于法院为何做出此判决，笔者认为应从以下几个方面加以探讨：首先业主与物业公司因在履行物业管理服务合同中发生的纠纷，应如何定性及适用何种归责原则；其次业主在此纠纷中如何正确行使抗辩权以及如何正确引导业主行使抗辩权。带着这一系列的问题展开此文的论述。

3 物业服务合同纠纷中的归责原则辨析

3.1 物业服务合同的定性

物业服务合同究竟应当如何来定性呢？笔者查阅资料总结如下：物业合同是指由一方提供服务、另一方支付报酬，是一种典型的双务、有偿合同。然而在我国现行的《合同法》中所明确规定的类似物业服务合同这样的有偿地提供服务的合同有多达数十种，如委托合同、行纪合同、保管合同、居间合同、承揽合同等等。但是仅仅知道其是双务、有偿合同是远远不够的，必须要在作进一步的分析的基础上，才能更为准确地选择法律、适用法律，合理地解决纠纷。实践中，主要集中在以下两种观点：文献综述

一种观点认为双方成立保管合同关系。笔者对于这种观点都不认同，因为保管人的义务是妥善保管寄存人交付的保管物，在约定的相应时间到来或者是其他条件成就时返还该物。保管人履行保管义务应当是在自己能自由支配的地方，如超市、长途汽车站、火车站的行李寄存处，保管人是在其控制的特定区域对于他人的财物进行一个保护和管理，该区域他人是不能随意活动的。业主将车停放在小区自己的车位或车库，一是不需要将车交给物业管理公司，二是将车开出也不需要经过物业公司的同意。从某种意义上讲，如同将物品放在自己家里，自由取进取出，车位或车库完全是业主自由支配的领域。 

另一种观点认为讲物业服务合同是委托合同。笔者赞成这一观点。物权法实施后，大家对小区的财产有一个全新的认识，小区的公共财物产不是物业公司的，而是所有业主的。物业公司只是代行管理之责。业主将自己所有财产委托给物业公司管理，业主按约定支付报酬，对小区内公用设施、绿化、环境卫生、安全保卫等公共事项，业主是概括委托，对小区内有车辆的业主停放车辆，相对公共事项，是特别委托，所以从双方签订合同的内容、主体、权利义务上分析，满足法律上对于委托合同构成要件的规定。物业公司与小区业主所签订的物业服务合同是委托合同，其所负的也就是受托人的义务。

3.2 物业服务合同的归责原则

业主与物业公司在针对于所签订的物业服务合同发生纠纷后，在向相对方索赔时，不同的人采取不同的承担责任的方式：有的人主张物业公司应承担违约责任，有的人主张应承担过错责任，还有人认为物业公司仅对故意或重大过失承担责任。 物业费纠纷中的业主抗辩权探析(2):http://www.751com.cn/faxue/lunwen_70986.html