1.4  设计实现的可能性

虽然本次设计有一定的难度，但本人在公司实习的过程中积累了一定的经验，与此同时，还可以向更有经验的同事请教，其实同学也帮助我不收。此外更有经历丰富的指导老师的指导，所以我对设计的实现充满信心，对最终的设计成果非常满意。

2  课题简介

1.宗地位于澄康路东、君巫路南、实验小学北校区北侧。即是原先为市中初中部，市中初中部搬迁后，大部分会用来建造实验小学北校区，而余下的这30亩，是用来开发住宅,预计规划为高层。

2.面积：根据江阴市国土局2013年1月28日提供的《土地勘测定界技术报告书》，宗地总出让面积为20297㎡（合亩）。

3.用地性质：商住，其他普通商品住房用地。

4.宗地的控规：3≤容积率≤3.5，建筑密度≤25％，30％≤绿化率。

5.宗地获取方式：宗地以挂牌方式进行公开出让。宗地获取方式及成本：宗地以挂牌出让方式进行公开出让，2013年出让价格为12541.26元/㎡，总价款为25455万元。

3  设计依据

3.1  理论与方法

本次设计中采用的方法有SWOT市场分析法和净现值法，线性内插法。

1.SWOT分析：即基于项目内外部竞争环境和竞争条件下的态势分析，就是将与研究对象密切相关的各种主要内部优势、劣势和外部的机会和威胁等，通过调查列举出来，并依照矩阵形式排列，然后用系统分析的思想，把各种因素相互匹配起来加以分析，从中得出一系列相应的结论，而结论通常带有一定的决策性。其中S代表优势，比如项目的品牌优势，地理位置，配套设施等。W代表劣势，就是项目存在的不足。O代表机遇，也就是项目受国家政策和地方部门规划的影响。T代表威胁，是说项目面对的市场竞争，城市发展规划等不可控因素。

2.净现值法：利用净现金效益量的总现值与净现金投资量算出净现值，然后根据净现值的大小来评价投资方案。净现值为正值，投资方案是可以接受的；净现值是负值，投资方案就是不可接受的。净现值越大，投资方案越好。净现值法是一种比较科学也比较简便的投资方案评价方法。

3.线性内插法：是假设在二个已知数据中的变化为线性关系，因此可由已知二点的坐标(a,b)去计算通过这二点的斜线。也就是通过已经计算得来的累进净现金流量通过不同贴现率的折算，得出一正一负的累进净现金流量现值，然后通过公式计算。

3.2  规范

本次研究报告涉及规范主要包括技术规范和法律规范两大方面。

（一）本次报告采用的技术规程：

1.江苏《建设工程工程量清单计价规范》（GB50500—2013）；

2.江苏《房屋建筑与装饰工程工程量计算规范》（GB50854-2013）；

3.建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会确定的基准贴现率。

4.《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T50353—2005）：

（二）本次可行性研究报告所依据的有关法律、法规和部门规章；

1.《江阴市城市房屋拆迁管理实施细则》；

2.《江阴市城市规划区征用集体土地房屋拆迁管理规定》；

3.《关于非税收入收缴制度改革单位业务操作的规定》；

4.《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》；

5.《江阴市建筑工程容积率计算规定》；

6.江阴市城市总体规划（2011-2030）。

3.3  参考文献的选用

本次设计所引用的参考文献，主要为目前房地产市场的情况说明以及提供了相关图表数据资料，使文中的表述更具说服力。此次设计所参考的文献有来自于网站，也有来自于各位著名的房地产学士的研究。主要的城市数据引用的是江阴市统计局发布的年度公告等等。 江阴市澄江镇黄山湖公馆地块项目可行性研究报告+SWOT分析(2):http://www.751com.cn/gongcheng/lunwen_69191.html