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(1)系统风险：
系统风险是指收益变动中影响所有证券价格的因素，它属于不可分散风险。经济的、政治的和社会的变动是系统风险的根源，它们的影响使几乎所有的证券以同样的方式一起运动。本文将从经济周期风险、政策风险和法律风险3个方面予以具体说明。
1）经济周期风险：房地产业对国民经济的变化非常敏感。当国民经济扩张时，对空间的需求激增，使房地产市场出现供不应求，房地产投资信托基金所投资的资产价值升高，租金收入增加。此时，追求高利润的投资者纷纷入市，加大供给，反过来又刺激了国民经济的繁荣。当国家经济处在低谷时，房地产业将出现持续较长时间的房地产价格下降、出租率下降和楼盘滞销等现象，房地产投资信托基金所投资的资产的价值也就不可避免地受到影响，同时REITs所投资资产的租金收入减少，投资者必然会遭受损失。房地产价格和租金的下降，使投资者投资的积极性降低，将资金撤出使房地产需求下降。房地产行业就是如此周而复始的运行。
2）政策风险：世界上大部分国家的房地产市场和资本市场尚还处在发展阶段，政府对它们的监管缺乏经验，经常会针对发展过程中出现的问题制定政策和法规，比如产业和金融等方面的政策。REITs作为建立在众多机制上的复杂的房地产投融资工具，从试点到规范运作，有一个政策法规出台和调整的过程，使得REITs面临巨大的政策风险。
首先，利率政策变化的风险。根据货币时间价值理论，现值与利率呈反方向变动。利率变动引起股票价格变动，使REITs投资收益的不确定性增加，这就是REITs的利率风险。作为资本市场上的一种投资品，REITs的市场价值与利率变动息息相关。
其次，信贷政策变化的风险。现如今，除了企业自筹资金外，很多房地产商大部分依靠银行贷款，国家对利率和贷款限制等金融政策的调整对房地产业发展有着不可估量的影响。一旦信贷政策紧缩，开发商将很难获得开发贷款，因此会面临资金链断裂的风险。
3）法律风险：REITs作为一种新型的房地产市场投融资工具，其从建立到规范运作，都与相关法律、法规的颁布和修正息息相关。虽然我国信托业已有了一定的法律框架，包括《中华人民共和国信托法》、《信托投资公司管理办法》、《信托投资公司资金信托业务管理暂行办法》和《信托投资公司信息披露管理暂行办法》，但针对房地产信托的法律法规目前还是一片空白。但我国目前缺乏规范各种房地产投资信托经营业务的相关政策、法规及实施细则，关于房地产投资信托基金运作方式、组织结构和上市条件等关键问题没有明确的规定，与REITs相配套的税法和会计制度等还是空白，这些都严重妨碍了房地产投资信托基金在中国的发展。
(2)非系统风险：
非系统风险又称可分散风险，是指对某个行业或个别证券产生影响的风险，它通常由某一特殊的因素引起，与整个证券市场不存在系统和全面的联系，而只对个别或少数证券的收益产生影响。可分为管理风险、道德风险和流动性风险三方面。
1）流动性风险：由《信托法》规定，信托产品不能通过公共媒体进行营销宣传，从而导致信托产品的公认程度比银行储蓄，国债，证券投资资金基金都要差很多，若要转让，成本会很高。
目前，信托公司发行信托产品通常采取与投资者分别签订信托合同的形式，因为现行法律规定信托公司发行资金信托产品不得采取委托投资凭证，代理投资凭证，受益凭证等形式，其本身流动性较差，再加上，房地产信托投资基金产品的二级市场尚未建立，没有有形的集中竞价交易场所，缺少转让平台，想要转让信托产品，只能私下协商转让价格，交易成本高且不安全。