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5 房地产投资信托基金的风险研究 24
5.1 房地产投资信托基金风险及其成因 24
5.2 系统性风险预警信号——基于房地产价格变动 26
5.2.1 货币供应量 26
5.2.2 投资开发量 27
5.3 越秀REIT的运作风险分析 27
6 我国发展房地产投资信托基金的政策建议 30
6.1 建立发展房地产投资信托的政策和法制环境 30
6.2 制定税收优惠政策以鼓励房地产投资信托的发展 30
6.3 优化房地产投资信托金资金配置的对策 31
6.4 构造风险防范体系 31
7 结论 33
致 谢 34
参考文献 35
1 绪论
房地产业是国民经济的支柱产业，事关经济大局。根据目前我国城市化进程不断加快这一现象以及政府采取多种措施不断深入改革城镇住房制度这一现状，房地产业毫无疑问成为了对我国经济增长影响最大的产业。据统计，我国经济增长率中有超过2个百分点的贡献率是由房地产业做出的，我国GDP中房地产业及述筑业加值的比带超过了13%。截至2012年2月，我国房地产开发总投资额为5,431亿元，同比增长了27.8%，其中68.4%都为商品房住宅投资，投资总额达到3,713亿元，同比增长23.2%，但增速回落了7个百分点。随着我国房地产业的不断发展，房地产物业已经成为了我国城镇居民最重要的财产持有形式，研究表明，房产在我国城镇居民的家庭财产中的比重已达到了48%，超出了金融资产35%的比重。
由于产生了巨大房地产金融泡沫，政府调控房地产决心坚定。2011年政府又加大了保障性住房建设的力度，提出了在“十二五”期间完成3600万套保障性住房建设的要求，届时保障性住房的覆盖比例将达到20%，为了保证保障性住房建设的进度，政府又陆续出台了保障房建设的相关配套措施。在2013年3月出台了新“国五条”细则，主要明确了继续严格执行商品住房限购措施，进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率。对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管，房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征。这一系列严厉的房地产宏观调控政策，都彰显了中央政府对遏制房价的决心，在需求和供给两方面对房地产市场进行了严厉的调控。
近年来房地产贷款在金融机构新增资产中的比重呈快速上升的趋势，大约70%的房地产开发资金来自银行贷款的支持，成为与银行业高度依存的一个行业。2011 年以来，中国人民银行继续发挥存款准备金率的作用深度冻结银行体系多余流动性的功能，抑制货币信贷快速增长，分别于1月20日、2月24日、3月25日和4月21日4次上调存款类金融机构人民币存款准备金率各0.5个百分点，累计上调2个百分点。 但在2012年2月24日起，下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，但是总的趋势还是以上调为主。国家展开了一系列的宏观调控，银行一系列的政策性信贷紧缩政策，使得房地产融资渠道单一的缺点显露出来，导致许多房地产企业融资越来越困难，资金渠道越来越窄，面临资金链断裂的危险。如此严峻的形势迫使房地产企业寻求新的融资方式。
根据最新数据，2012年房地产信托新增3163亿元，同比减少15%。2010年、2011年房地产信托新增规模分别是2864亿元、3705亿元。可见，2012年房地产信托新增规模相比2011年有所减少，不过仍然高于 2010 年。不过从占比来看，情况完全不同。2012年、2011年、2010年房地产信托新增规模占比分别为7%、12%、13%。房地产信托新增规模占比最近三年是不断下降的。但是从单季度新增规模和占比来看，2012年四个季度却都呈现逐步递增的趋势，这又说明房地产信托似乎每个季度都在好转。按信托资产来源划分，信托产品可以分成集合资金信托、单一资金信托、以及管理财产信托。从2010年以来，房地产信托都只有集合资金信托和单一资金信托这两种形式。集合资金房地产信托，2012年新增规模一直处于低位。一季度新增274亿元，二季度新增364亿元，三季度新增384亿元，四季度新增474亿元。全年累计新增1497亿元，同比下降 37%。单一资金房地产信托，2012年表现不错。二季度开始超过集合资金房地产信托，三季度继续增加，四季度更是刷新了最近3年的新高。2012年累计新增1667亿元，同比增加26%。