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3 商品住宅市场调研分析
房地产行业作为资金密集型行业，丝毫的马虎都有可能导致严重的后果。通过市场调研，能使房地产开发商对现有市场充分了解，对产品及营销策略进行评估，从而准确的做出市场定位，不断发现新的是市场机会，解决面临的问题，规避市场风险。同时，通过市场调研，开发商能了解消费者对住房的需求以及对现有住房的意见，从而寻找住房开发的最佳市场切入点，从而不断开拓市场，提高市场占有率。
3.1 市场调研的概念及意义
3.1.1 市场调研的概念
市场调研是运用科学的方法，有目的,有计划地收集,整理与企业市场营销有关的各种情报,信息和资料，在调查的基础上对收集数据和汇总情报进行分析,判断，为企业营销决策提供依据的信息管理活动。
3.1.2 市场调研的意义
任何企业进入市场，要在激烈的市场竞争中取胜，就要正确地做出选择和决策。企业要想做出准确的决策就必须学会掌握正确的市场信息，而正确的市场信息的来源依赖于及时、准确和有效的市场调查。然而，市场是无情的，并非只要栽树就会结果。全国有大量的零售企业就碰到一开张就面临关门的尴尬局面。究其原因，主要是实现缺乏对市场的深入调查研究，对自身资源认识不足，对市场需求不了解，对竞争对手实力低估，只凭主观判断便盲目决策，最终造成选址失误、定位不准、规模过剩、管理脱节、营销无方等后果。
3.2 市场调研的主要内容
市场调研的内容主要涉及以下五个方面：社会环境调查、市场需求调查、商品调查、竞争调查。
社会环境调查包括政治、经济和社会文化环境。重点关注经济环境，主要为国内整体或区域的生产总值、收入水平，城市发展的总体规划、城市基础设施建设等等宏观问题；
市场需求调查主要研究消费者行为。消费者包括房地产商品的现实购买者与潜在购买者。消费者行为调研内容包括消费者社会阶层与数量、年龄构成、收入构成、家庭人口构成、居民居住现状与住房消费倾向、房地产购买偏好、购买动机、购买特点等。
商品调查主要调查品牌的知名度、主要品牌商品所处发展阶段、商品质量、市场竞争力、盈利水平以及定价水平、销售程度等。
竞争对手调研包括竞争对手的经营管理水平、资源状况、市场竞争地位、产品地理位置、种类、开发规模、产品品质、成本、价格、营销水平、销售状况、物业管理水平，创新能力与发展新产品的动向。
具体细分见表3-1所示。
名称 分类 内 容政治环境 经济政策、城市发展规划、行业发展规划、政策的延续性
经济环境 国民生产总值、人均国民收入、社会消费品总量、产业结构、资源状况
文化环境 风俗习惯、宗教信仰、价值观、文化素养、审美情趣
地理环境 交通、地理位置、地理特征（了解气候、地理环境对消费者的生活习惯、住房等方面的影响）消费需求 收入状况、人口数量、消费倾向、人口增长、人口分布
消费结构 人口构成（性别、年龄、职业、文化程度、民族等）、家庭规模及构成、收入增长状况
消费行为 消费者特征（性别、年龄、职业、文化程度、收入等）、消费者认知（产品认知、品牌认知、店牌忠诚度及美誉度认知）、消费者行为方式（数量、地点、目的、消费心理、行为类型、决策过程）、消费者信息来源渠道