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二、 “以房养老”的概念界定和政府履责的理论依据
（一）“以房养老”的定义
“以房养老”从字面上理解，就是用房子来养老，是一种“以房换钱，以钱养老”的养老形式，通过将住房和养老两者的结合，实现自我的养老，它的定义有广义和狭义之分。广义上是指老年人通过一定的形式，把固化在住房上的资产转化为流动的现金，借此实现养老的目标，包括售房养老、租房养老、换房养老等形式。狭义上的“以房养老”是指“住房反向抵押贷款”又称“倒按揭”，即已经拥有产权房的老年人将房屋产权抵押给有资质的银行，保险公司等金融机构。 这些金融机构先对借款人的年龄、健康状况和预期寿命等进行综合评估，然后再根据借款人房屋的现值、未来增值和折损的情况评估房屋的总价值；在符合条件的情况下，针对借款人的预期寿命来分摊房屋的评估价值，每月或每年支付现金给借款人，直到借款人去世后才能获得房屋的产权，并进行相应的处置。借款人也就是采取“以房养老”的老年人可将这笔资金用于支付医疗费用、改善居住环境等，以提高自己晚年的生活质量。
本文出于以下两方面的考虑，将选取狭义的“以房养老”即“住房反向抵押贷款”进行研究。一方面，目前，我国关于“以房养老”的实践主要是广义上的形式，如南京的“以房换养”，北京的“养老房屋银行”等，并没有真正的实行“住房反向抵押贷款”这种“以房养老”形式。虽然，“住房反向抵押贷款”已在国外多个国家成功实行，但这种养老方式在中国是否可行，还值得研究；另一方面，广义上的“以房养老”不仅包括“住房反向抵押贷款”还包括售房养老、租房养老、换房养老等各种形式，范围过大，不利于本文进行深入的研究和开展各向调查。
（二）政府在推行“以房养老”模式中履责的理论依据
养老保障是一个由公共需求衍生出的准公共物品，政府在其中占有主导性的责任，无法外移或让渡给他人或市场。对于为社会做出贡献的公民，政府有责任在他们年老后通过筹集养老资金、提供养老服务和规划监管等途径为他们提供基本的生活保障。“以房养老”作为一种养老模式，是对我国现有的公共养老服务的一种有益的补充，在理论上和现实中政府都应该履行一定的责任。
1.服务型政府理论与政府履责的必要性。我国学者刘熙瑞指出，服务型政府是“按照公民意志组建起来的以为公民服务为宗旨并承担着服务责任的政府”。 服务型政府是以公民为本位的政府，以为人民服务为宗旨，对人民负责为原则，强调政府工作的一切出发点和落脚点都是为公民提供令他们满意的服务。所以，在“以房养老”模式的推行中为民众服务是政府的本质所在，是政府的基本职能。
2.新公共管理理论与政府履责的必要性。新公共管理理论把政府看作是提供公共产品的“企业”，人民则是购买产品的“顾客”，强调政府应该树立“以人为本”的服务理念，奉行顾客至上的准则，更多地为社会和公民提供服务。在“以房养老”模式的推行中，一方面，政府要有市场精神`751|文\论*文-网www.751com.cn，遵循市场规律，激励相关金融机构和企业开展“以房养老”的有关业务，盘活住房资产，实现资源的优化配置，提高经济效益。另一方面，政府要引导金融机构和企业在推行“以房养老”模式中注重社会效益，切实保障老年人的权利，提高老年人的生活水平。