上海市房地产泡沫的测度预警及泡沫防范(2)

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摘要I

AbstractII

目录-IV

一绪论-1

（一）研究背景及意义1

（二）研究综述-2

（三）研究内容-4

二我国房地产市场及上海市房地产市场发展现状介绍6

（一）全国房地产市场发展现状6

（二）2015年—2016年第一季度上海市房地产市场基本情况9

（三）小结11

三房地产市场泡沬测度的理论基础12

（一）测度方法12

（二）指标选取13

四上海市房地产市场泡沬测度16

（一）上海市房地产市场泡沬测度指标的选取及测度方法说明16

（二）计算指标的测度值17

（三）上海市房地产价格泡沬综合测定24

五上海市房地产泡沫的治理政策建议-30

（一）供给方面30

（二）需求方面31

（三）小结32

参考文献-33
（一）研究背景及意义 1. 研究背景房地产作为经济发展中的支柱性产业,它的发展状况直接关系到我国经济是否能够持续健康的发展。自 1998年的住房改革之后，我国的商业住宅的价格持续走高，并保持快速增长的趋势。然而，随着房地产市场的进一步发展，我国的房地产的价格各层次的分化现象明显。潘功胜表示，当前全国房地产市场形势概括起来说是总量过剩、区域分化、容量过多。在三四线城市艰难去库存的同时，上海、深圳、南京等大城市却呈现出完全不同的景象，售楼中心人满为患，成交套数不断攀升。《华尔街见闻》曾报道，上海一楼盘350多套价值千万的房源一日内被疯抢一空，二手房卖家一日三次跳价 70万的现象已不再是个例。历史多次表明，过热的房地产市场会对国民经济的健康稳定发展带来不利影响,为了防止这种情况的出现，国家不断出台相关政策对房地产市场实施调控。2015 年，央行五次降准降息，然而 2016年伊始， “因城施策”的号角吹响，各地房产新政陆续出台。以上海为例，2016 年 3 月 25 日，上海市发布《促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》，进一步收紧限购、限贷政策：1）非本市户籍居民家庭购房缴纳个税或社保年限由满 2 年延长到满 5 年；2）二套普通及非普通住房首付分别不低于五成和七成
。这一如期而至的被称为上海“史上最严”的楼市调控，旨在抑制上海楼市非理性过热。市场机构克尔瑞的最新数据表示，一线城市住宅消化周期全部降至 10 个月以下。截至2016 年1 月，上海商品住宅消化周期已经降至 3.7个月。从实际情况看，上海目前最大的问题不是去库存，而是需要积极补库存，这在“供给侧”改革的大背景下也显得比较合适。 2. 研究意义日益增长的房价将大量的刚性购房需求挤出房地产市场，容易导致房地产泡沫的形成和膨胀。房地产对经济影响深远。房地产周期缓慢、持久且振幅很大，在向上时具有很强的带动力，在反转向下时势大力沉，经济史称“房地产是周期之母”、“十次危机九次地产”。因此，对房地产泡沫的研究具有十分重要的意义。上海这个国际化大都市在过去一年以超过 1.4 万亿元的总成交额成为全球最大房地产市场，成交总量比历史同期高出不少，成交均价也比去年同期上涨 18%。随着房价疯涨，房源紧张，去库存周期短等特点不断显现，各方开始对上海是否存在房地产泡沫进行争论：一方以上世纪 90年代日本的房地产泡沫为例，认为以上海为首的一线城市已经出现房地产泡沫，并且该泡沫破裂后，北上广深的房价将和上世纪的东京和六大都市一样暴跌，重蹈覆辙；另一方则认为北京和上海严格的限购政策恰恰制约了房地产泡沫的形成和膨胀，并认为真正危险的不是北上广，而是深圳。上海是中国的经济中心，因此，对其是否存在房地产泡沫进行研究十分必要。从研究的方法看，国际惯例和多数学者是用房价收入比、商品房库存去化周期、租金回报率和空置率等指标来判断一个城市或地区是否存在房地产泡沫。这里我们从供给端和需求端两个方面来对上海市的房地产市场的泡沫程度进行研究，然后对选取的四个指标通过熵权法进行分析，得出各个指标所占的权重，然后通过功效系数法算出上海市的房地产的泡沫程度，且进行预警，最后根据结论并结合当前的政策及背景，对上海市房地产市场未来的发展提出相关建议和意见，这不仅对其他城市具有借鉴作用，还能使人们对房地产的认识更加的合理，使政府能够制定更加有效的房地产政策，还能引导房地产市场的健康发展。