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本文是对房地产企业的两大主要税种营业税和土地增值税的纳税筹划进行解析，并以淮安天成置业有限公司实际纳税筹划方案为例，证明纳税筹划对于房地产企业来讲是十分重要的。
2 纳税筹划的相关理论阐述
2.1 纳税筹划的定义及特征
纳税筹划是指纳税人在不违法的前提下，以减轻税收负担，最大化经济效益为目的，对企业的涉税项目进行策划，从而制定出一套完整的纳税操作方案。
纳税筹划拥有四大特性，即：合法性，目的性，前瞻性和综合性。
（1）合法性，顾名思义即为纳税筹划的进行必须是在合法的前提下进行的，不得以任何借口来违反现行的国家税收法律制度，否则，就构成了税收违法行为。
（2）目的性，最大程度的减轻企业的税收负担，创造企业成本优势，最大化企业经济利益就是纳税筹划的根本目的。
（3）前瞻性，是指进行纳税筹划的纳税人必须在纳税义务发生之前就系统的规划和安排好涉税事项。
（4）综合性，是指进行纳税筹划时要同时考虑到税负的轻重，和企业实际经营状况，趋利避害，保证企业能够长期稳定地营运。
2.2 纳税筹划的基本方法
纳税筹划的方法可以笼统地概括为四种：缩小课税基础，适用优惠政策，延缓纳税期限以及适用较低税率。
（1）缩小课税基础
缩小课税基础就是指纳税人为减轻纳税负担而缩小计税基数的作为。这样做不但可以使得应纳税额直接减少，同时也可使得税率适当降低，以达到双重减税的效果。一个常见的做法就是在合法的范围内，最大限度的增加成本费用，减少收入。
（2）适用优惠政策
为了促进某些特殊行业的发展，又考虑到一些特殊纳税群体缴税难的实际情况, 我国政府制定了一些税收优惠政策来应对此问题。纳税人可以合理利用这些优惠政策来科学制定纳税筹划方案，减少企业应纳税额，帮助企业减轻税负。
（3）延缓纳税期限
由于资金具有时间价值，所以适当推迟纳税期限，可享受无期贷款的利益。也就是说，纳税期限越长，企业所获利益也就越大，二者成反比关系。比如现实生活中企业常用的缩短摊销成本期限等方法，都可以因为延迟缴税而得到不可思议的“节税”效果。
（4）适用较低税率
通过降低适用税率的方法来达到降低税负的目的一般说来，有低税率法和转移定价法两种方法。低税率法是指纳税人通过法律手段，使他们够直接应用较低税率。转移定价法是指关联企业如子母公司间,为了获得更多的共有利益，而在一些日常经营活动中进行的价格转让，如此一来，成本和利润也会跟着转移，故能少缴税款，达到“节税”目的。
2.3 房地产企业纳税筹划的特点源'自:751`!论~文'网www.751com.cn
近年来，由于国家出台了一系列房地产税收调控政策，宏观调控力度不断加大，加之房地产是涉税金额极高的一个行业，为了更好的盈利，纳税筹划已经是房地产企业必须要做的工作。房地产行业涉及的税种较于其他行业多得多，包括企业所得税，营业税，印花税，土地增值税，城镇土地使用税，契税等。考虑到企业的纳税成本和效益因素，目前房地产企业纳税筹划主要集中在营业税和土地增值税上。营业税是房地产行业最大的税种，且由于营业税涉及行业较多，覆盖面广，所以企业进行纳税筹划的首选税种一般都会是营业税。其次，房地产企业的纳税筹划中的另一个重点税种莫过于具有税率高税负重的特点的土地增值税，据计算，其占企业纳税总额竟高达40%，且房地产企业土地增值税的缴纳也改以往的“预算制”为现如今的“清算制”，这对企业的利润有着不容忽视的影响。同时，国家为了更好的管理土地增值税的征税工作，出台了多项优惠政策，这为企业提供了新的纳税筹划空间，所以，为了进一步的提高企业经济效益，对土地增值税进行适当的筹划是很有必要的。综上所述，是否能科学合理地进行营业税和土地增值税的纳税筹划，将直接关系到一个房地产企业的生存与未来的发展，可以说，房地产企业进行营业税和土地增值税的纳税筹划，是一种大势所趋。