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    2  负债经营概述及风险表现形式

    2.1  负债经营概述

    房地产企业在负债经营时,要把握三个原则:

    最大经济效益原则,负债经营是为了企业能更好适应市场,通过筹资满足生产经营所需的资金,从中获得巨大利益,使企业能发挥生产经营最大优势。仅通过企业内部财力很难满足企业经营的需求,缓解资金压力。因此负债经营的第一目标是考虑企业的经济效益,使企业经营取得最大利益。

    资金合理需求量,企业要根据自身的经营现状,确定所需的资金量,做好资金投入项目的预测分析。负债经营是一种举债经营,有一定的偿还期限,一旦企业遇到问题不能偿还,企业很可能面临破产倒闭的结果,所以必须做好资金合理规划,使资金需求量合理。

    恰当时间安排,无论是在负债经营的事前、事中还是事后,企业都要合理安排时间。事前,企业要把握恰当时间,向外部贷款筹资,事后尽早安排偿还负债,负债时间越久,利息也越多,企业的偿债压力也越大。

    在市场经济竞争激烈的情况下,负债经营是房地产企业常用的经营方法,其重要性表现在以下几点:

    (1)获得资金周转

     在房地产企业经营过程中,由于开发地产资金需求量庞大,经常会遇到资金不足的情况,单靠内部资金难以满足经营规模发展的要求。负债经营可以使房地产企业在短期内筹得资金,提升企业的竞争能力,使企业更具竞争优势,扩大企业经营规模。

    (2)节税作用

    负债经营能使降低房地产企业所缴纳税费,负债经营产生的负债利息计入在财务费用,并且在税前扣除,企业因此间接获得利润。而负债利息是伴随企业经营不断增多,节税作用效果也会越来越明显。

    (3)财务杠杆效益

    财务杠杆效益简单说就是使用筹集到的钱,取得巨大的收益,体现在普通股每股收益变动率大于息税前利润的变动率。在一定负债比例范围内,当息税前利润变大,普通股每股的财务费用越小,股东回报率就会越高。论文网

    (4)降低通货膨胀风险

    近年来,通货膨胀现象普遍存在于很多国家中,在通货膨胀情况下,物价水平上升,货币贬值,但是房地产企业负债金额不会因为通货膨胀而受到影响,在此情况,债务人偿还时的资金实际价值小于债务发生时的价值,房地产企业承担的风险有所降低,分摊到债权人身上,企业从中获利。

    (5)保证股东权利

    房地产企业采用负债经营的经营方式筹得资金,只需要支付负债利息给债权人,而不会分散公司股东权利。股东对企业享有很多种权利,如控制权,收益权,决策权等。房地产企业如果通过发行债券股票等来筹集资金,将会导致股东数量增加,股东权利分散,不利于该企业股东的控制决策。

    2.2  偿债风险

    负债经营债务越多,积累的利息也越高,带来的风险也越大,企业负债经营是有一定时间期限的,债务到期时无论企业的经营状况如何,都必须归还本金及利息,这就给房地产企业造成一定压力。如果房地产企业经营失误,不能及时回收经营成本,企业偿债能力欠缺,就极有可能面临破产倒闭的风险。

    2.3  再筹资信誉风险

    房地产企业负债率高就会影响债权人的收益,投资者通过观察企业负债率高低考虑是否对企业进行投资,风险高低。若房地产企业在债券到期时无法偿还,则会降低企业在外接信誉,当企业再次筹资时,就会对企业信誉产生怀疑,增加企业的再筹资难度。

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