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2 负债经营概述及风险表现形式
2.1 负债经营概述
房地产企业在负债经营时，要把握三个原则：
最大经济效益原则，负债经营是为了企业能更好适应市场，通过筹资满足生产经营所需的资金，从中获得巨大利益，使企业能发挥生产经营最大优势。仅通过企业内部财力很难满足企业经营的需求，缓解资金压力。因此负债经营的第一目标是考虑企业的经济效益，使企业经营取得最大利益。
资金合理需求量，企业要根据自身的经营现状，确定所需的资金量，做好资金投入项目的预测分析。负债经营是一种举债经营，有一定的偿还期限，一旦企业遇到问题不能偿还，企业很可能面临破产倒闭的结果，所以必须做好资金合理规划，使资金需求量合理。
恰当时间安排，无论是在负债经营的事前、事中还是事后，企业都要合理安排时间。事前，企业要把握恰当时间，向外部贷款筹资，事后尽早安排偿还负债，负债时间越久，利息也越多，企业的偿债压力也越大。
在市场经济竞争激烈的情况下，负债经营是房地产企业常用的经营方法，其重要性表现在以下几点：
（1）获得资金周转
在房地产企业经营过程中，由于开发地产资金需求量庞大，经常会遇到资金不足的情况，单靠内部资金难以满足经营规模发展的要求。负债经营可以使房地产企业在短期内筹得资金，提升企业的竞争能力，使企业更具竞争优势，扩大企业经营规模。
（2）节税作用
负债经营能使降低房地产企业所缴纳税费，负债经营产生的负债利息计入在财务费用，并且在税前扣除，企业因此间接获得利润。而负债利息是伴随企业经营不断增多，节税作用效果也会越来越明显。
（3）财务杠杆效益
财务杠杆效益简单说就是使用筹集到的钱，取得巨大的收益，体现在普通股每股收益变动率大于息税前利润的变动率。在一定负债比例范围内，当息税前利润变大，普通股每股的财务费用越小，股东回报率就会越高。论文网
（4）降低通货膨胀风险
近年来，通货膨胀现象普遍存在于很多国家中，在通货膨胀情况下，物价水平上升，货币贬值，但是房地产企业负债金额不会因为通货膨胀而受到影响，在此情况，债务人偿还时的资金实际价值小于债务发生时的价值，房地产企业承担的风险有所降低，分摊到债权人身上，企业从中获利。
（5）保证股东权利
房地产企业采用负债经营的经营方式筹得资金，只需要支付负债利息给债权人，而不会分散公司股东权利。股东对企业享有很多种权利，如控制权，收益权，决策权等。房地产企业如果通过发行债券股票等来筹集资金，将会导致股东数量增加，股东权利分散，不利于该企业股东的控制决策。
2.2 偿债风险
负债经营债务越多，积累的利息也越高，带来的风险也越大，企业负债经营是有一定时间期限的，债务到期时无论企业的经营状况如何，都必须归还本金及利息，这就给房地产企业造成一定压力。如果房地产企业经营失误，不能及时回收经营成本，企业偿债能力欠缺，就极有可能面临破产倒闭的风险。
2.3 再筹资信誉风险
房地产企业负债率高就会影响债权人的收益，投资者通过观察企业负债率高低考虑是否对企业进行投资，风险高低。若房地产企业在债券到期时无法偿还，则会降低企业在外接信誉，当企业再次筹资时，就会对企业信誉产生怀疑，增加企业的再筹资难度。