房地产开发企业税收筹划风险问题的研究(2)

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参考文献 16

致谢 17

1 引言

虽然我国自1990年之后，很多学者对房地产开发企业中的税收筹划理论进行了深度的评析和深入的探讨，但迄今为止，房地产开发企业的税收筹划研究理论仍然存在着一些弊端：企业在税收筹划实务操作方面，没有很好地将理论与我国房地产开发企业经营活动有效结合起来；又因为房地产开发企业是一个特殊的企业，而且相关政策又经常变化，所以很多房地产开发企业税收筹划研究成果脱离实际，导致案例缺乏现实基础，甚至可能出现与现实开发状况、法律发生冲突的情况。在我国政府新颁布的有关房地产开发企业的税收政策中，房地产开发企业应根据自身发展情况选择符合企业发展的税收筹划方案，这样可以有效降低企业的成本，提高企业的资金利用率，推动企业的发展，增强企业的市场竞争力。论文网

2 税收筹划的概述

2.1 税收筹划概念的形成与发展

税收筹划，也叫纳税筹划、税务策划，最早起源于英国。税收筹划是指在国家相关政策法规的规定范围内，纳税人对相关税法经过详细的了解和分析，以达到减轻企业税收负担和使企业经济收益达到最大的目标而对企业进行的筹划工作，它是集法律、财务、经营、组织和交易于一体的综合经济行为[1]。

2.2 房地产开发企业进行税收筹划的前提条件

2.2.1 具备法律知识

企业进行的税收筹划是以合法为前提，通过对税法和相关税收政策的研究，从而做出能够在一定的时期内使企业税后利润最大化的相关安排，所以企业如果想实施有效的税务筹划，就必须一方面对税法熟练掌握，并加以灵活运用；另一方面，还要具备专业的法律知识。只有这样，企业才能准确的把握什么是合法的什么是非法的，以便于合法的进行税收筹划工作。

2.2.2 具备收入规模

企业税收筹划与否和企业纳税人的纳税复杂程度有很大联系，并且纳税复杂程度又由企业的经营和收入规模所决定。如果企业规模过小，纳税金额较少，那么根本没有进行税收筹划的必要，反之，就有必要进行税收筹划。如果企业收入规模比较小，组织结构也不复杂，实施税收筹划后企业所得到的收益小于为此所付出的成本，那么这种税收筹划方案就不可行。

2.2.3 具备筹划意识

企业在面临巨大的市场竞争压力下，只有具备筹划意识，才能对企业进行税收筹划，从而减轻企业的税收负担，增加利益，提高企业竞争能力，否则，任凭企业再怎么努力经营也无济于事。

2.3 房地产开发企业涉税情况[2]

目前，我国房地产开发企业在开发与经营过程中，至少涉及12条我国实际征收政策，具体内容包括下列3个方面。

（1）我国房地产开发企业涉税的取得环节

契税、耕地占用税是在房地产开发企业购买地皮时必须要交的税种，土地开发费、拆迁费等相关费用也是要交的。契税占总税费的3.75%，耕地占用税占总税费的比例相比契税而言更小，因为耕地占用税采用定额征收。在房地产取得环节虽然要交的税费多，但从各税种所交的税费占总税费的比例看，各税种的税收负担轻。

（2）我国房地产开发企业在交易环节中的涉税情况

在房地产交易环节，销售方要交的税包括营业税、城市维护建设税、所得税、土地增值税、印花税以及教育费附加；购买方要交的税包括印花税、契税。房地产交易环节总的税负水平约达到销售收入或经营收入的23%，名义上的税多，因为要交25%的企业所得税和5.5%的营业税及附加，还有30%-60%的土地增值税。在买房产时，购买方除了要交从开发阶段转嫁过来的税费，-些地方性的收费项目（例如房屋所有权证费）也是要交的。